Thông thường khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ cần bên chuyển nhượng (bên bán) có đủ điều kiện; tuy nhiên trong một số trường hợp sẽ bị hạn chế sang tên Sổ đỏ vì chỉ được chuyển nhượng cho một số đối tượng nhất định.
3 trường hợp chuyển nhượng có điều kiện
Theo Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, gồm:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất, cụ thể:
+ Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
+ Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (chưa đủ 10 năm).
Như vậy, dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng (có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp,…) nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái, không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ..
Tìm hiểu và tham khảo:
3 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ đất trồng lúa
Toàn bộ những trường hợp để người dân có Sổ đỏ hợp pháp
Có thể bị phạt tới 50 triệu đồng nếu vi phạm
* Xử phạt đối với bên chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân mà không đủ điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 mà vẫn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.
Ngoài việc bị cảnh cáo hoặc phạt tiền thì buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
* Xử phạt đối với bên nhận chuyển nhượng
Theo Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, xử phạt đối với người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho như sau:
– Phạt tiền từ 01 – 02 triệu đồng đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
– Phạt tiền từ 03 – 06 triệu đồng đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất (chưa đủ 10 năm).
– Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng đối với tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền; trừ trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển quyền không còn sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Kết luận: Trên đây là trường hợp bị hạn chế sang tên Sổ đỏ. Theo đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì hai bên đều phải đáp ứng đủ điều kiện; nếu không sẽ không được sang tên, bị xử phạt vi phạm hành chính.
