Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất được hiểu là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên mua bán, chuyển nhượng đất, do đó việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng rất quan trọng nhất là khi xảy ra tranh chấp. Vậy, khi nào hợp đồng mua bán đất có hiệu lực?

Hợp đồng mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, bạn và người hang xóm đã xác lập hợp đồng mua bán mảnh đất 350m2, tuy nhiên do bạn không nêu rõ hợp đồng mua bán đất này đã được công chứng hay chưa nên việc xác định hiệu lực hợp đồng và cách giải quyết theo 02 trường hợp dưới đây:

– Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng, chứng thực:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

 

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

 

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

 

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

 

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

 

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

 

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, hình thức hợp đồng mua bán đất được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 :

 

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

 

Cùng với đó, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

 

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

 

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

 

Như vậy, hợp đồng mua bán đất(chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Do đó, trường hợp hợp đồng mua bán đất của bạn và hàng xóm đã phát sinh hiệu lực thì sau khi giao kết hợp đồng, bạn cần thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu bên bán không thực hiện đúng các thỏa thuận để bạn thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận như không cung cấp bản chính giấy chứng nhận, không cung cấp biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân,…thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán cư trú để yêu cầu họ thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

– Hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực:

Trường hợp hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực thì không đảm bảo điều kiện về mặt hình thức theo quy định đã nêu ở trên. Do đó, hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu do không tuần thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

 

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

 

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

 

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

 

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

 

Khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập và các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ nhận lại số tiền để mua mảnh đất trên (theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015).

Tuy nhiên, nếu các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Tóm lại, hợp đồng mua bán đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, theo đó các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ theo như thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay thì khi đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng.

Như vậy, tùy theo từng trường hợp nêu trên để xác định hợp đồng mua bán đất của gia đình bạn và hàng xóm có hiệu lực từ thời điểm nào cũng như hướng giải quyết phù hợp.

Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào? (Ảnh minh họa)

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất phải làm gì?

Ngoài ra, khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, các bên có thể tiến hành hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện luôn tại Tòa án.

– Hồ sơ khởi kiện:

+ Đơn khởi kiện;

+ Các giấy tờ nhân thân: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân,…

+ Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

– Trình tự, thủ tục khởi kiện:

+ Nộp hồ sơ khởi kiện:

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khời kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố:

Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.

Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Trường hợp không biết được nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

– Hình thức nộp đơn:

Lựa chọn nộp đơn theo một trong 03 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Nộp cho Tòa án thông qua đường bưu điện;

+ Gửi qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.

– Tòa án thụ lý

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án.

+ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

+ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.