Giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề mà người dân rất quan tâm bởi trên thực tế, có không ít trường hợp giá đền bù thấp hơn gây ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất. Vậy, liệu rằng pháp luật có cho phép người dân được thỏa thuận giá đền bù hay không?
Câu hỏi: Tôi cần được giải đáp vấn đề sau: Ở địa phương tôi đang có dự án đầu tư phát triển tiểu vùng sông Mê Kông mở rộng đường xá đô thị và một đoạn đường đi qua nhà của gia đình tôi. Theo thông tin tôi nhận được thì nếu người dân không đồng ý thì bên đầu tư sẽ không làm đường. Vậy, theo quy định pháp luật có cho phép được thỏa thuận về giá đền bù không? Nếu gia đình tôi không đồng ý với mức giá đền bù thì bên kia có quyền cưỡng chế thu hồi đất của tôi không? Tôi cảm ơn! – Nguyễn Linh (Thái Nguyên).
Để biết được khi nào người dân được thỏa thuận giá đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện dự án cần xác định xem trường hợp lấy đất thực hiện theo cách thức nào?
Có những cách thức lấy đất thực hiện dự án nào?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, có các cách thức lấy đất để thực hiện dự án sau đây:
– Thứ nhất, căn cứ Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp:
+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; dự án xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước…; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước,…;
+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương; dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của dân cư;…
Theo đó, khi UBND cấp tỉnh, cấp huyện ra quyết định thu hồi đất trong các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất phải chấp hành và được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Trường hợp này pháp luật không cho phép các bên thỏa thuận về giá đền bù.
– Thứ hai, căn cứ Điều 73 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
+ Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp này, người sử dụng đất và chủ đầu tư được thỏa thuận về giá chuyển nhượng.
Như vậy, theo những căn cứ nêu trên để xác định trường hợp của gia đình bạn có được thỏa thuận về giá đền bù hay không cần tìm hiểu xem dự án này lấy đất thực hiện dự án theo cách thức nào?
Cụ thể, nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì không được thỏa thuận về mức tiền đền bù. Giá đền bù sẽ được áp dụng theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh ban hành.
Nếu dự án lấy đất do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thì các bên có thể thỏa thuận về giá chuyển nhượng nhưng cần đảm bảo quyền lợi các bên và phù hợp quy định pháp luật.
Tuy nhiên, cần lưu ý để tránh nhầm lẫn giữa trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án với trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước sau khi thu hồi đất giao đất để thực hiện dự án đầu tư.
Có được thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất? (Ảnh minh họa)
Không đồng ý với giá thỏa thuận, chủ đầu tư có được lấy đất?
Như đã trình bày ở trên, nếu vấn đề của bạn thuộc trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án thì bạn được thỏa thuận với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng.
Trường hợp khi thấy mức giá chuyển nhượng của chủ đầu tư đưa ra không phù hợp và bạn không đồng ý với mức giá này thì phía bên chủ đầu tư không có quyền thực hiện dự án trên đó. Bởi lẽ, bản chất của việc chuyển nhượng này là giao dịch dân sự, do đó giá chuyển nhượng sẽ dựa trên sự thỏa thuận của các bên.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện dự án không được phép cưỡng chế thu hồi đất bởi căn cứ theo Điều 71 Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
