Hiện nay rất nhiều người dân đang sở hữu giấy tờ về nhà đất của chế độ cũ như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi. Vậy, sử dụng giấy tờ chế độ cũ có được cấp Sổ đỏ không? Nếu được thì gồm những loại giấy tờ nào?
Giải thích cách gọi: Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp thì pháp luật đất đai hiện hành cũng quy định rõ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với những trường hợp này.
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
“…
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất”.
Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ 02 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đang sử dụng đất ổn định.
Điều kiện 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.
Căn cứ Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp gồm:
– Bằng khoán điền thổ.
– Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
– Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
– Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
– Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
– Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
– Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ở công nhận.
Lưu ý: Trên thực tế hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp được chia thành 02 nhóm:
Nhóm 1: Giấy tờ đó đứng tên người đang sử dụng đất
Trường hợp giấy tờ đó đứng tên hộ gia đình, cá nhân thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đang sử dụng đất ổn định. Khi đó chỉ cần thực hiện theo trình tự như dưới đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
Nếu hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì nộp tại:
– Bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận này theo quy định của UBND cấp tỉnh.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
– Nộp tại địa điểm theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu UBND cấp tỉnh có quy chế riêng
Bước 3: Giải quyết
Bước 4: Trao kết quả
Lưu ý: Không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp lệ phí trước bạ.
Click xem thêm nội dung: Đất không có giấy tờ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi
Nhóm 2: Giấy tờ đó đứng tên chủ cũ
Khác với nhóm 1 như trên, nếu hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp nhưng giấy tờ đó đứng tên chủ cũ thì phải có văn bản chuyển quyền.
Hay nói cách khác, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ của chế độ cũ cấp do nhận chuyển quyền thì phải có văn bản chứng minh việc chuyển quyền đó. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Như vậy, để được cấp Giấy chứng nhận cần phải có đủ các điều kiện sau:
– Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
– Có giấy tờ chứng minh về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
– Đất đó không có tranh chấp.
Kết luận: Trên đây là quy định giải đáp về việc sử dụng giấy tờ chế độ cũ có được cấp Sổ đỏ? Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp không đương nhiên được cấp Sổ đỏ mà phải đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp trên.
