Nhiều vướng mắc liên quan đến Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình phát sinh trên thực tế như: Ai có chung quyền sử dụng đất, cha mẹ bán đất phải có sự đồng ý của con? Tất cả vướng mắc trên sẽ được giải đáp cụ thể trong bài viết dưới đây.
* Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi cha mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của toàn bộ thành viên trong hộ gia đình nếu họ có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này xuất phát từ việc hộ gia đình sử dụng đất quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Theo đó, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho hộ gia đình sử dụng đất khi đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Thành viên trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống; quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Được thừa kế chung, tặng cho chung, cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng,…
Căn cứ vào điều kiện trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Cần sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình nếu có chung quyền sử dụng đất.
Nếu con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ (đáp ứng được 03 điều kiện trên) thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của con; nội dung này được quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Trường hợp 2: Không cần sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình
Nếu không đáp ứng đủ 03 điều kiện ở trên thì cha mẹ không cần sự đồng ý của người con đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Hộ gia đình ông A có 05 thành viên (02 vợ chồng và 03 người con, được biết người con thứ 3 sinh năm 2000). Hộ gia đình ông A được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khai hoang, thời điểm được Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là năm 1994. Khi chuyển nhượng thửa đất trên thì không cần sự đồng ý của người con thứ 3 vì sinh sau thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, người con thứ 3 không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ.
Kết luận: Cha mẹ bán đất phải có sự đồng ý của con nếu có chung quyền sử dụng đất, nếu không có chung quyền sử dụng đất thì không được ngăn cản. Tuy nhiên, về mặt lý thuyết thì dễ chứng minh, dễ thực hiện khi chuyển nhượng nhưng thực tế có nhiều vướng mắc và tranh chấp, nhất là khi chứng minh việc góp tiền để nhận chuyển nhượng.
Click xem thêm:
