Tùy thuộc từng trường hợp mà việc nắm rõ cách xử lý khi cha mẹ bán đất nhưng không cho con biết sẽ giúp con cái bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình hoặc đơn giản chỉ là giải thích để cha mẹ biết quy định khi chuyển nhượng đất hộ gia đình.
1. Khi nào bán đất cần sự đồng ý của con?
Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng nếu đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cha mẹ cần sự đồng ý của các con nếu như những người con đó có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ.
Bên cạnh đó, những trường hợp sau đây thì cha mẹ hoàn toàn có quyền chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của các con:
– Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cha mẹ.
– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cha, mẹ.
2. Hậu quả pháp lý khi bán đất không cho con biết
Trường hợp cha mẹ tự ý chuyển nhượng đất của hộ gia đình mà không cho con biết hoặc cho biết nhưng vẫn chuyển nhượng dù không có sự đồng ý của con cái thì việc chuyển nhượng đó sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có yêu cầu tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định.
Khi Tòa án tuyên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên chuyển nhượng phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường nếu bên có lỗi gây thiệt hại cho bên còn lại (theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015).
Riêng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cha mẹ hoặc riêng của cha hoặc của mẹ thì cha mẹ hoàn toàn có quyền tự quyết định mà không cần đến sự đồng ý của con; đồng thời con cái cũng không có quyền ngăn cản hay gửi đơn lên Tòa án tuyên việc chuyển nhượng đó vô hiệu. Nói cách khác, trường hợp này việc chuyển nhượng vẫn có hiệu lực (không có hậu quả gì).
3. Cách xử lý khi cha mẹ bán đất nhưng không cho con biết
Như đã phân tích ở trên, một trong những điều kiện để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình có hiệu lực là phải được sự đồng ý của toàn bộ các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nếu cha mẹ chuyển nhượng đất của hộ gia đình nhưng không cho con biết hoặc cho biết nhưng con không đồng ý thì xử lý như sau:
– Thương lượng: Là phương thức giải quyết tranh chấp trong đó các thành viên trong gia đình tự giải quyết tranh chấp.
– Hòa giải: Là phương thức giải quyết tranh chấp mà có sự xuất hiện bên thứ ba (bên thứ ba không phải Tòa án).
– Khởi kiện yêu cầu tuyên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: Việc khởi kiện tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình là điều mà không gia đình nào mong muốn nhưng đó lại là phương thức giải quyết có hiệu quả nhất.
Để có thể tự mình thực hiện hoặc biết được quy trình giải quyết thì người dân cần nắm rõ các bước giải quyết sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện như sau:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân.
– Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện như: Bản sao Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), sổ hộ khẩu,…
Bước 2: Nộp và thụ lý hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương).
– Phương thức nộp:
Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện theo một trong ba phương thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án.
+ Nộp qua đường bưu điện.
+ Nộp qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
– Nộp tạm ứng án phí và thụ lý:
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo nếu thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Thẩm phán sẽ tính tạm ứng án phí và giao giấy nộp tạm ứng án phí cho người nộp hồ sơ để nộp tiền tại Chi cục Thi hành án dân sự cấp huyện.
Trong thời hạn 07 ngày, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án. Sau khi nhận được biên lai thì Tòa án sẽ thụ lý vụ án.
Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án ngay sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện hợp lệ.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm không quá 04 tháng, đối với vụ việc phức tạp thì có thể gia hạn với thời hạn tối đa không quá 02 tháng (theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Nếu hòa giải không thành hoặc không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Thẩm phán sẽ đưa vụ án ra xét xử.
Sau khi xét xử nếu không có kháng cáo, kháng nghị thì bản án sẽ có hiệu lực. Trường hợp có kháng cáo, kháng nghị mà có căn cứ thì Tòa án có thẩm quyền sẽ thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
Trên đây là cách xử lý khi cha mẹ bán đất nhưng không cho con biết. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy gọi ngay đến tổng đài tư vẫn miễn phí về đất đai 0926 220 286 của Luật Dân Việt.
Xem thêm:
