Quy trình khai miễn thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) có những cập nhật quan trọng trong năm 2025 mà bạn không thể bỏ lỡ. Bạn đang sở hữu bất động sản và có ý định chuyển nhượng, để lại thừa kế hay trao tặng cho người thân? Việc nắm bắt đúng và đủ các quy định pháp luật sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí, thời gian và tránh rủi ro pháp lý.
Bài viết này được đội ngũ chuyên gia của Luật Dân Việt biên soạn, sẽ là kim chỉ nam toàn diện giúp bạn tự tin thực hiện các giao dịch quan trọng. Chúng tôi sẽ đi sâu vào từng trường hợp được miễn thuế, hồ sơ cần chuẩn bị, và trình tự thủ tục chi tiết nhất theo quy định mới, đảm bảo quyền lợi tối đa cho bạn và gia đình.
Cập nhật 2025: Các trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản?
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, không phải mọi giao dịch bất động sản đều phải nộp thuế. Dưới đây là các trường hợp cụ thể bạn được miễn thuế TNCN, đã được cập nhật theo các quy định mới nhất.
Miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người thân
Đây là trường hợp phổ biến nhất. Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các cá nhân có quan hệ thân thiết sẽ được miễn thuế TNCN. Cụ thể, các mối quan hệ này bao gồm:
- Giữa vợ với chồng.
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
- Ông nội, bà nội với cháu nội.
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Ngoài ra, một trường hợp đặc biệt khác là khi cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam. Để được miễn thuế trong trường hợp này, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện như chỉ có duy nhất một tài sản nhà đất và đã sở hữu tài sản tối thiểu 183 ngày.
Miễn thuế TNCN khi nhận thừa kế bất động sản
Tương tự như chuyển nhượng, thu nhập từ việc nhận di sản thừa kế là bất động sản cũng được miễn thuế nếu người để lại di sản và người nhận di sản có mối quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân như đã liệt kê ở trên. Điều này áp dụng cho cả trường hợp thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.
Việc miễn thuế này thể hiện chính sách nhân đạo của nhà nước, nhằm bảo vệ tài sản và ổn định cuộc sống cho các thành viên trong gia đình khi có sự kiện pháp lý phát sinh.
Miễn thuế TNCN khi nhận quà tặng là nhà đất
Đối với thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản, các quy định về miễn thuế TNCN cũng được áp dụng tương tự. Nếu bên tặng và bên nhận có một trong các mối quan hệ (vợ chồng, cha mẹ con, ông bà cháu, anh chị em ruột…), thì khoản thu nhập này sẽ không phải chịu thuế TNCN. Đây là một trong những LSI Keywords quan trọng: miễn thuế tặng cho giữa cha mẹ con, vợ chồng, anh chị em ruột.
Điều kiện đặc biệt áp dụng cho nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Một điểm cập nhật quan trọng theo Thông tư 43/2023/TT-BTC là quy định miễn thuế TNCN cũng áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là, nếu bạn chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng cho người thân thuộc các đối tượng nêu trên, bạn vẫn đủ điều kiện để làm thủ tục miễn thuế.
Đây là một quy định rất tiến bộ, phù hợp với thực tiễn thị trường bất động sản hiện nay, nơi các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến.
Hướng dẫn chi tiết thủ tục và hồ sơ khai miễn thuế TNCN bất động sản
Để quá trình được diễn ra suôn sẻ, việc chuẩn bị hồ sơ và thực hiện đúng trình tự thủ tục là yếu tố then chốt. Với kinh nghiệm hỗ trợ hàng ngàn khách hàng, Luật Dân Việt khuyến nghị bạn tuân thủ theo các bước sau.
Bước 1: Chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ
Một bộ hồ sơ khai miễn thuế TNCN chuyển nhượng BĐS đầy đủ là bước đầu tiên quyết định sự thành công. Tùy vào trường hợp cụ thể (chuyển nhượng, thừa kế hay quà tặng), bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu số 03/BĐS-TNCN: Ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC. Đây là mẫu tờ khai bắt buộc, trong đó bạn sẽ tự khai và chịu trách nhiệm về việc thu nhập của mình thuộc diện miễn thuế.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế: Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Giấy tờ chứng minh mối quan hệ nhân thân: Đây là giấy tờ quan trọng nhất để xác định bạn có thuộc đối tượng được miễn thuế hay không. Tùy trường hợp, bạn cần cung cấp một trong các giấy tờ sau:
- Giữa vợ và chồng: Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Sổ hộ khẩu.
- Giữa cha mẹ và con: Bản sao Giấy khai sinh hoặc quyết định công nhận con nuôi.
- Giữa ông bà và cháu: Bản sao Giấy khai sinh của cháu và của bố/mẹ cháu để chứng minh mối quan hệ.
- Giữa anh chị em ruột: Giấy khai sinh của các bên hoặc giấy tờ xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ.
Lưu ý: Theo quy định mới, cơ quan thuế có trách nhiệm khai thác thông tin từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để xác minh mối quan hệ nhân thân. Tuy nhiên, để chủ động và đẩy nhanh tiến độ, bạn vẫn nên chuẩn bị sẵn các giấy tờ này.
Bước 2: Nơi nộp hồ sơ và quy trình tiếp nhận của cơ quan thuế
Bạn cần nộp bộ hồ sơ khai thuế (bao gồm cả hồ sơ xin miễn thuế) tại cơ quan có thẩm quyền. Trình tự khai miễn thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng, quà tặng là bất động sản được thực hiện như sau:
- Nộp tại Bộ phận Một cửa liên thông: Tại các địa phương đã triển khai, bạn sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp quận/huyện nơi có bất động sản. Hồ sơ sau đó sẽ được luân chuyển đến Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Nộp trực tiếp: Nếu chưa có cơ chế một cửa, bạn sẽ nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi có nhà, đất.
- Nộp hồ sơ điện tử: Cá nhân có thể thực hiện khai và nộp hồ sơ thông qua Cổng thông tin điện tử Tổng cục Thuế hoặc Cổng Dịch vụ công Quốc gia nếu đáp ứng đủ điều kiện về giao dịch điện tử.
Cơ quan thuế sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, bạn sẽ nhận được giấy hẹn trả kết quả.
Bước 3: Thời hạn nộp hồ sơ và xử lý của cơ quan thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (bao gồm cả hồ sơ miễn thuế) là trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho có hiệu lực hoặc ngày lập văn bản khai nhận di sản.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ tiến hành xác minh và ra thông báo về việc miễn thuế TNCN. Thời gian xử lý thường từ 7-10 ngày làm việc. Thông báo này là cơ sở để bạn tiếp tục thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Những lưu ý quan trọng và giải đáp thắc mắc thường gặp
Trong quá trình tư vấn, chúng tôi tại Luật Dân Việt thường nhận được nhiều câu hỏi xoay quanh việc miễn thuế. Dưới đây là giải đáp cho các vướng mắc phổ biến nhất.
Cách xác định mối quan hệ nhân thân để được miễn thuế?
Việc xác định quan hệ nhân thân phải dựa trên các giấy tờ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Ví dụ:
- Quan hệ vợ chồng: Dựa vào Giấy chứng nhận kết hôn.
- Quan hệ cha/mẹ đẻ và con đẻ: Dựa vào Giấy khai sinh.
- Quan hệ cha/mẹ nuôi và con nuôi: Dựa vào Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi.
- Quan hệ gia đình khác (ông bà – cháu, anh chị em ruột): Cần các giấy tờ như Giấy khai sinh, Xác nhận thông tin về cư trú hoặc các giấy tờ khác để chứng minh mối quan hệ huyết thống.
Phân biệt giữa thuế TNCN và lệ phí trước bạ khi giao dịch bất động sản?
Đây là hai khoản nghĩa vụ tài chính hoàn toàn khác nhau và rất dễ gây nhầm lẫn:
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
- Người nộp: Là người có thu nhập từ việc chuyển nhượng, tặng cho (bên bán/bên tặng). Các bên có thể thỏa thuận ai là người nộp.
- Mức thuế: 2% trên giá trị chuyển nhượng.
- Bản chất: Là thuế đánh vào thu nhập phát sinh của cá nhân.
- Lệ phí trước bạ:
- Người nộp: Là người nhận tài sản (bên mua/bên nhận tặng cho/người thừa kế).
- Mức phí: 0,5% trên giá trị nhà đất theo bảng giá của UBND cấp tỉnh hoặc giá trên hợp đồng (tùy giá nào cao hơn).
- Bản chất: Là lệ phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước.
Dù được miễn thuế TNCN, trong hầu hết các trường hợp, người nhận tài sản vẫn phải nộp lệ phí trước bạ, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Tải Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân số 03/BĐS-TNCN ở đâu?
Bạn có thể tải về tờ khai thuế với cá nhân có khoản thu nhập từ chuyển nhượng, quà tặng là bất động sản (Mẫu 03/BĐS-TNCN) một cách dễ dàng và chính xác nhất tại các nguồn sau:
- Website của Tổng cục Thuế (gdt.gov.vn).
- Trong các file đính kèm của Thông tư 80/2021/TT-BTC trên các trang cơ sở dữ liệu pháp luật uy tín.
Để đảm bảo tính pháp lý, bạn nên sử dụng mẫu mới nhất được ban hành kèm theo các văn bản quy phạm pháp luật.
Việc nắm vững các quy định về khai miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng BĐS không chỉ giúp tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể mà còn đảm bảo quá trình chuyển giao tài sản diễn ra suôn sẻ, đúng pháp luật. Hãy chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ và tuân thủ đúng trình tự thủ tục để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và gia đình trong năm 2025.
Để được tư vấn chi tiết hơn về trường hợp của bạn hoặc hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhanh chóng, chính xác, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia pháp lý của Luật Dân Việt – Tư vấn pháp lý hàng đầu Việt Nam.
Thông tin liên hệ:
- Hà Nội:
- 219 Trung Kính, Yên Hoà, Hà Nội
- Toà HH2, FLC Garden City, Đại Mỗ, Hà Nội
- Email: tuvanluatdanviet@gmail.com
- Hotline: 0858.111.929
Luật Dân Việt – Hỗ trợ khai miễn thuế bất động sản, tư vấn miễn phí hồ sơ và điều kiện.
