Đất sử dụng ổn định là một trong những căn cứ quan trọng để được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy, có được xác định đất sử dụng ổn định thông qua hàng xóm hay không?
Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
* Sử dụng đất ổn định là gì?
Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)”.
Như vậy, sử dụng đất ổn định được chia thành 02 trường hợp với khoảng thời gian khác nhau:
Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận
Là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Khi thu hồi đất mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận
Là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Xác định đất sử dụng ổn định thế nào?
Theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
– Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.
– Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất.
– Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất.
– Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất.
– Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất.
– Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.
– Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất.
– Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.
– Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.
– Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Lưu ý:
– Nếu thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy trên không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
– Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Như vậy, mặc dù không có giấy tờ để xác định thì cũng không xác định trực tiếp thông qua ý kiến của hàng xóm, mà trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất thì UBND cấp xã sẽ xác nhận.
Click xem thêm nội dung: Hướng dẫn xem mục đích sử dụng đất trên Sổ đỏ
Sử dụng đất ổn định sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất?
Theo khoản 1, 2 Điều 100 và khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, không phải cứ sử dụng đất ổn định khi cấp Giấy chứng nhận sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất ổn định là một trong những điều kiện để không phải nộp tiền sử dụng đất. Hay nói cách khác, ngoài việc sử dụng đất ổn định thì còn phải đáp ứng các điều kiện khác, cụ thể:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”
Như vậy, để không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì ngoài việc được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định thì còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Lưu ý: Ngoài những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận do có căn cứ sử dụng đất ổn định thì trong một số trường hợp khác cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
Kết luận: Đối với trường hợp không có giấy tờ thì cũng không được xác định đất sử dụng ổn định thông qua hàng xóm (không được xác định trực tiếp), mà trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất thì UBND cấp xã sẽ xác nhận.
Hay nói cách khác, ý kiến của hàng xóm (những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất) chỉ là thông tin để UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định.
