Người sử dụng đất được quyền thế chấp đất khi có nhu cầu và đủ điều kiện và có không ít trường hợp người có đất đang được thế chấp muốn sang tên Sổ đỏ cho người khác. Vậy, đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không? Cùng giải đáp vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Hiện tại tôi đang làm thủ tục để mua mảnh đất nhà ông B với giá là 750 triệu đồng. Tuy nhiên mảnh đất này đang được thế chấp tại ngân hàng. Người chủ miếng đất muốn tôi trả 400 triệu trước để họ lấy sổ đất ra trước. Sau đó mới làm thủ tục sang tên cho tôi. Vậy xin hỏi tôi phải làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình. Liệu mảnh đất này có thể được sang tên không? Tôi xin cảm ơn.- Trường Giang (Hoàng Mai).
Đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không?
Tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
…
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Theo đó, khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
…
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Theo quy định trên, về nguyên tắc khi ông B đã mang đất đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp.Tuy nhiên, bên nhận thế chấp đồng ý thì ông B vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho bạn.
Mặc dù vậy, trên thực tế sẽ rất khó để bên nhận thế chấp đồng ý cho ông B đem bán mảnh đất đang được thế chấp mà chưa thanh toán hoặc không có tài sản thế chấp khác thay thế. Do đó, trường hợp của bạn ông B yêu cầu bạn trả trước 400 triệu để thực hiện rút Sổ đất đang thế chấp trên thực tế là có cơ sở.
Để đảm bảo quyền lợi của bạn trong trường hợp này, bạn có thể chuyển số tiền 400 triệu đồng cho ông B theo các hình thức sau:
– Các bên thỏa thuận số tiền 400 triệu đồng này là khoản tiền trả trước và ký vào văn bản thỏa thuận. Số tiền này sẽ được trừ khi các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán mua nhà đất;
– Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc với số tiền cọc là 400 triệu đồng, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng mua bán đất. Nếu ông B không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng (không bán và sang tên Sổ đỏ) thì sẽ phải trả lại khoản tiền đặt cọc và chịu phạt cọc nếu có thỏa thuận.
Đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không? (Ảnh minh họa)
Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán đất thế nào?
Bước 1: Khi đã đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, các bên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng, chứng thực.
Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động), cụ thể:
+ Chuẩn bị hồ sơ, gồm:
Đơn đăng ký biến động theo mẫu;
Hợp đồng chuyển nhượng;
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế; lệ phí (nếu có).
+ Nộp hồ sơ tại:
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
+ Thời gian giải quyết
Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:
Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;…
