Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay rất phổ biến, nhất là thuê nhà trọ. Tuy nhiên, khi hợp đồng thuê nhà không được công chứng, chứng thực sẽ dễ xảy ra tranh chấp về các điều khoản đã được thỏa thuận.
1. Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”
Theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật này, trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định trực tiếp giao dịch về nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực mà được quy định tại Luật Nhà ở.
Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Tóm lại, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực. Hay nói cách khác, hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay hoặc đánh máy không công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng được điều kiện về chủ thể, mục đích và nội dung quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Thời điểm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực
– Hợp đồng thuê nhà có công chứng, chứng thực: Nếu không có thỏa thuận khác thì hợp đồng thuê nhà có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực (theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
– Hợp đồng thuê nhà không có công chứng, chứng thực: Thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng.
Click xem thêm nội dung: Không có những giấy tờ dưới đây không sang tên được Sổ đỏ
3. Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản?
Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản (trong đó gồm cả hợp đồng thuê nhà).
Cũng tại Điều 121 Luật này, khi thuê nhà các bên thỏa thuận về những nội dung sau:
– Họ và tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở.
– Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê.
– Mục đích thuê, thời hạn thuê, chấm dứt hợp đồng.
– Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán.
– Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê.
– Cam kết của các bên, giải quyết tranh chấp.
– Các thỏa thuận khác.
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Mặc dù Luật Nhà ở 2014 quy định hình thức hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản thì mới có hiệu lực nhưng tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Như vậy, ngay cả khi hợp đồng thuê nhà không được lập thành văn bản vẫn có hiệu lực nếu:
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.
– Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thuê nhà trên cơ sở yêu cầu của một bên hoặc các bên.
Lưu ý: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày hợp đồng thuê nhà không tuân thủ về hình thức (không được lập thành văn bản) được xác lập; hết thời hiệu 02 năm mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng thuê nhà có hiệu lực (theo khoản 1, 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).
Kết luận: Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực, đối với những hợp đồng có giá trị lớn nên công chứng hoặc chứng thực để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
