Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng xảy ra phổ biến. Tùy thuộc trường hợp cụ thể mà có thể phải cấp Sổ đỏ cho chủ cũ, sau đó mới sang tên cho người mua.
Giải thích từ ngữ: Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Căn cứ vào quy định trên, việc đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng, tặng cho; ngay cả khi hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực vẫn có hiệu lực (chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực). Tuy nhiên, tùy vào thời điểm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà phải đáp ứng những điều kiện cụ thể thì mới có hiệu lực:
– Giai đoạn trước ngày 01/01/2008: Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận vẫn có hiệu lực ngay cả khi bên chuyển nhượng, bên tặng cho không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nếu sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho (không phải cấp cho chủ cũ).
– Giai đoạn từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Hay nói cách khác, nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì phải cấp cho người chuyển nhượng, người tặng cho (phải cấp cho chủ cũ – sau đó mới sang tên); vì không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng, tặng cho dù xảy ra trên thực tế nhưng không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Mặc dù khi Giấy chứng nhận đứng tên “chủ cũ” có thể phát sinh rủi ro nếu “chủ cũ” không sang tên, nhất là khi đất tăng giá hoặc không biết chủ cũ hiện tại đang ở đâu hoặc đã chết nhưng vì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không nắm được điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm đó nên vẫn phải “chấp nhận” những rủi ro có thể xảy ra.
Click xem thêm: Sổ đỏ có phải là tài sản không? Nếu bị mất xử lý thế nào?
Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 trở về sau
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp; nếu không có Giấy chứng nhận nhưng vẫn chuyển nhượng, tặng cho thì giao dịch này vô hiệu, ngay cả khi đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì người được cấp là “chủ cũ” chứ không phải là người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Kết luận: Dù không muốn nhưng nếu thuộc trường hợp trên đây vẫn phải cấp Sổ đỏ cho chủ cũ sau đó mới sang tên; để giảm tối đa rủi ro có thể thỏa thuận với chủ cũ lập cam kết sau khi được cấp Sổ đỏ lần đầu phải sang tên cho người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
