Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có nhiều vấn đề vướng mắc phát sinh như có được bồi thường hay không? Có phải đất có Sổ đỏ sẽ được bồi thường cao hơn đất chưa có sổ? Tất cả những vấn đề trên sẽ được giải đáp rõ trong bài viết dưới đây.
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó, quy định điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước đang sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu có đủ các điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
– Điều kiện 2: Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng (diện tích được bồi thường không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp).
Như vậy, ngay cả khi hộ gia đình, cá nhân không có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện được cấp nhưng chưa được cấp.
Click xem thêm nội dung: Chưa có Sổ đỏ vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất
Đất có Sổ đỏ được bồi thường cao hơn đất chưa có sổ?
Người sử dụng đất được bồi thường cao hay thấp không phụ thuộc vào việc thửa đất có Giấy chứng nhận hay không có Giấy chứng nhận, vì giá bồi thường được tính theo giá đất cụ thể và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí thửa đất, giá đất trong bảng giá đất,… cụ thể:
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Khác với bảng giá đất, giá đất cụ thể không được xác định trước (không biết trước); khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới quyết định (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh):
– Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Ví dụ: Cùng một tuyến đường có tên trong bảng giá đất, thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng cách xa đường quốc lộ, trong hẻm, ngõ, ngách,… nếu Nhà nước thu hồi thì giá bồi thường sẽ thấp hơn thửa đất giáp mặt đường dù chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Bài viết không đưa ra giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mỗi thửa đất sẽ có giá bồi thường khác nhau (giá đất trong bảng giá đất khác nhau, hệ số điều chỉnh giá đất, vị trí khác nhau như vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí còn lại,…).
Kết luận: Không phải đất có Sổ đỏ sẽ được bồi thường cao hơn đất chưa có sổ, việc bồi thường cao hay thấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, giá đất trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), loại đất (đất ở thường cao hơn đất nông nghiệp),…
