Kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích trong sổ và thực tế có sự khác nhau. Nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau chủ yếu do đo đạc sai hoặc trong quá trình sử dụng đất bị lấn, chiếm hoặc lấn, chiếm đất người khác.
Khi người sử dụng đất phát hiện kích thước mảnh đất (thửa đất) nhỏ hơn so với Sổ đỏ, Sổ hồng thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà có cách xử lý khác nhau, cụ thể:
Yêu cầu bên bán trả lại một phần tiền nếu hợp đồng quy định
Từ ngày 01/12/2004, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi kích thước thửa đất (chiều dài các cạnh của thửa đất), trừ một số trường hợp.
Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát hiện kích thước các chiều cạnh, diện tích của thửa đất mà mình nhận chuyển nhượng trên thực tế nhỏ hơn so với trong Giấy chứng nhận thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền tương ứng với kích thước, diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, chỉ có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng có quy định, trừ trường hợp bên chuyển nhượng tự nguyện trả lại.
Ngoài ra, nếu các bên xảy ra tranh chấp về kích thước, diện tích thửa đất thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự.
Công nhận theo diện tích, kích thước thực tế hoặc cấp Sổ đỏ
Dự liệu được khả năng diện tích, kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và số liệu trên thực tế có sự khác nhau thì tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ cách giải quyết như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.
Theo quy định trên có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế (lớn hoặc nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận)
Được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:
– Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Mặc dù có quy định Nhà nước công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế nhưng nếu muốn thể hiện trong Giấy chứng nhận thì phải chuẩn bị hồ sơ đổi Giấy chứng nhận mới.
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước của thửa đất mà phát hiện diện tích, kích thước thực tế khác với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trên thực tế thường nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này thì diện tích, kích thước khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất, không khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì chưa được cấp sổ).
Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích, kích thước thửa đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhiều hơn (nếu có).
Tóm lại, kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích thay đổi theo. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các cách xử lý khác nhau như yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng có quy định hoặc tự nguyện, cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích, kích thước.
Nhìn chung, cách xử lý khi kích thước, diện tích kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế là một vấn đề tương đối phức tạp. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 0926 220 286 của Luật Dân Việt.
Xem thêm:
