Việc mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với Sổ đỏ xảy ra khá phổ biến vì nhiều người chỉ căn cứ vào diện tích trên Sổ đỏ mà không tính theo thực tế. Trường hợp hợp đồng không quy định phương án xử lý thì bên nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt nếu diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ.
Giải thích từ ngữ:
– Mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Thông thường khi mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với Sổ đỏ sẽ phát sinh 02 yêu cầu như sau:
– Về mặt pháp lý: Diện tích được công nhận như thế nào và có phải sửa thông tin về diện tích trên Giấy chứng nhận hay không?
– Về mặt thực tiễn: Có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền hay không?
Căn cứ từ yêu cầu thực tiễn trên, Luật Dân Việt đưa ra giải đáp cụ thể đối với từng yêu cầu như sau:
1. Diện tích sẽ được công nhận như thế nào và có phải sửa thông tin Sổ đỏ không?
* Nếu diện tích nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận sẽ công nhận theo thực tế
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận như sau:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Như vậy, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
* Cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích
Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
Nếu hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì nộp tại:
– Bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận này theo quy định của UBND cấp tỉnh.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết, thời gian nộp hồ sơ tại UBND cấp xã,… (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Click tìm hiểu thêm: Thế nào là đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ khi làm Sổ đỏ?
2. Yêu cầu bên bán trả lại tiền nếu hợp đồng có quy định
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự; vì là hợp đồng dân sự nên nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng điều khoản quy định với nội dung như: “Bên chuyển nhượng cam kết về diện tích trong Giấy chứng nhận không nhỏ hơn với diện tích thực tế hoặc nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì bên chuyển nhượng phải trả lại tiền tương đương với giá của số diện tích bị thiếu” thì người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền tương đương với diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, thực tế khi chuyển nhượng rất ít trường hợp các bên thỏa thuận phương án xử lý khi diện tích bị thiếu so với Giấy chứng nhận dẫn tới việc phải “chấp nhận”.
Kết luận: Trên đây là phương án xử lý khi mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với Sổ đỏ. Nếu diện tích nhỏ hơn do đo đạc lại thì công nhận theo diện tích thực tế và sẽ cấp đổi Giấy chứng nhận để cập nhật lại thông tin về diện tích; người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền hoặc phạt vi phạm nếu có điều khoản quy định về vấn đề này.
