Mua nhà tái định cư: Đối tượng, điều kiện và thủ tục thực hiện

Khi thu hồi đất thì ngoài việc có được bồi thường hay không, số tiền nhận được là bao nhiêu thì nhiều hộ gia đình, cá nhân còn mong chờ việc mình có được mua nhà tái định cư hay không? Bởi lẽ, nếu được sẽ tiết kiệm được khoản tiền lớn vì giá thấp hơn.

3 nhóm đối tượng thuộc diện mua nhà tái định cư

Đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định rõ tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

“a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở”.

Như vậy, trong các đối tượng trên thì có 02 đối tượng rất phổ biến, cụ thể:

1. Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác.

Để trở thành đối tượng 2 phải có đủ 03 điều kiện sau:

– Bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở.

– Phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở.

– Không có chỗ ở nào khác.

Click xem thêm nội dung: Hướng dẫn thủ tục chuyển từ đất ao sang đất ở

Điều kiện được mua nhà tái định cư

Không phải cứ thuộc đối tượng được mua nhà ở tái định cư là sẽ được mua, mà phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Căn cứ khoản 2 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:

Trình tự, thủ tục mua nhà tái định cư và làm sổ

Theo khoản 3 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà các bước thực hiện sẽ khác nhau.

Trường hợp 1: Ký hợp đồng mua nhà ở thương mại với đơn vị được giao bố trí tái định cư

– Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

– Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này.

– Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Trường hợp 2: Trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở giữa đơn vị được giao bố trí tái định cư với chủ đầu tư

– Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

– Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

– Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Click xem thêm nội dung: Đối tượng và thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Trường hợp 3: Mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng

– Hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

– Việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Trường hợp 4: Sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư

Căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Trường hợp 5: Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 35 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

– Thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.

– Thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư.

Thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án.

Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại; việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

** Lưu ý về việc cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc các trường hợp trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Kết luận: Để mua nhà tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải đủ điều kiện theo quy định trên và ký hợp đồng mua bán nhà ở; chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm (chủ đầu tư phải cung cấp giấy tờ cho người mua để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận).