Nhà ở được xây trên đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) khá phổ biến. Xuất phát từ thực trạng ấy, không ít người dân có thắc mắc “nhà xây trên đất không có Sổ đỏ có được bồi thường hay không?”.
Điều kiện nhà ở được bồi thường
Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”.
Căn cứ theo quy định trên thì nhà ở được xây trên đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ được bồi thường nếu đó là tài sản hợp pháp.
Vấn đề cần làm rõ là khi nào nhà ở được coi là tài sản hợp pháp. Để biết nhà ở là tài sản hợp pháp hay không phải căn cứ theo từng trường hợp cụ thể.
Trường hợp 1: Xây nhà phải có giấy phép xây dựng
Một trong những căn cứ để xác định nhà ở là tài sản hợp pháp thì phải có giấy phép xây dựng nếu thuộc khu vực phải có giấy phép trước khi khởi công. Tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai (Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ khác).
Căn cứ Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai sửa đổi 2001, Luật Đất đai 2003.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định Luật Đất đai 2013, Luật sửa đổi, bổ sung các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
– Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, đối với nhà ở phải có giấy phép xây dựng thì trước khi khởi công phải có giấy phép hoặc phải thuộc trường hợp được hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép. Theo đó, ngay cả khi đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng, khi đó được coi là nhà ở hợp pháp.
Trường hợp 2: Nhà ở được miễn giấy phép xây dựng
Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải xây dựng tùy ý mà phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật, cụ thể:
– Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Trường hợp đất không có Giấy chứng nhận phải có một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất có mục đích là đất ở, cụ thể:
Căn cứ Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, một số loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải là Giấy chứng nhận như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất để chứng minh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc Giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận thửa đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
– Xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Xem thêm: Bị mất Sổ đỏ có “nguy hiểm” không?
Khi nào nhà ở không được bồi thường?
Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất gồm:
– Nhà ở gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
– Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
Trên đây là quy định giải đáp về việc nhà xây trên đất không có Sổ đỏ có được bồi thường không? Theo đó, nhà xây trên đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường nếu là tài sản hợp pháp (thế nào là tài sản hợp pháp thì phải xác định theo từng trường hợp cụ thể như phân tích ở trên).
