Thủ tục mua bán nhà đất gồm các quy định về kiểm tra thông tin nhà đất để tránh rủi ro, hướng dẫn chi tiết các bước sang tên an toàn và hợp pháp, trong đó nêu rõ nghĩa vụ của từng bên.
1. Kiểm tra thông tin để loại trừ rủi ro
1.1. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất
* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Có Giấy chứng nhận.
* Điều kiện mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
1.2. Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp
Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:
– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
– Gửi qua đường bưu điện.
– Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
Bước 3: Trả kết quả
Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
2. Quy trình, thủ tục mua bán
Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)
Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.
Bước 2: Công chứng, chứng thực
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Bước 3: Khai thuế, lệ phí
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
Bước 4: Đăng ký sang tên
* Chuẩn bị hồ sơ
Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
* Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
* Tiếp nhận, giải quyết
* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Tham khảo thêm nội dung:
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng?
Bán nhà mà không bán đất có được không?
3. 4 khoản chi phí khi mua bán nhà đất
Ngoài thù lao, phí công chứng nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi sang tên các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:
* Thù lao, phí công chứng
– Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.
– Mức phí công chứng
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:
|
TT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu |
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50.000 đồng |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100.000 đồng |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng. |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng. |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
|
8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
* Thuế thu nhập cá nhân
– Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.
– Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
* Lệ phí trước bạ
– Người có nghĩa vụ nộp: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.
– Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%
* Phí thẩm định hồ sơ
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.
Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
Kết luận: Trên đây là thủ tục mua bán nhà đất áp dụng với trường hợp mua bán nhà gắn liền với đất. Khi mua bán nhà đất các bên phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn quy định nếu không có thể sẽ bị phạt tiền.
