Hiện nay nhiều người muốn “mua đất” thương mại, dịch vụ tại khu vực ngoại thành với giá rẻ hơn đất ở và sau đó sẽ chuyển sang đất ở để xây nhà. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu và cân nhắc kỹ khi mua đất thương mại dịch vụ.
Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng vào các mục đích sau:
– Xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ.
– Xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại, dịch vụ (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).
Lý do cân nhắc kỹ khi mua đất thương mại, dịch vụ
1. Không được xây nhà ở
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất (theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013).
Theo đó, chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền và trả lại hiện trạng ban đầu, hay nói cách khác là buộc tháo dỡ nhà ở).
2. Có thể không được chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của UBND cấp huyện nơi có đất.
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa theo 02 căn cứ sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm không quy định vị trí có thửa đất thương mại, dịch vụ được chuyển mục đích sử dụng thì UBND cấp huyện sẽ không ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Có thể mất nhiều tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Trường hợp 1: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014
Khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Công thức tính tiền sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
Ví dụ minh họa: Ông A nhận chuyển nhượng một thửa đất có diện tích 50m2 với số tiền là 500 triệu đồng (được biết tiền sử dụng đất theo giá đất ở là 10 triệu đồng/m2; tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại là 05 triệu đồng/m2). Sau khi nhận chuyển nhượng, ông A xin chuyển mục đích và được phép chuyển thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (50m2 x 10 triệu đồng) – (50m2 x 05 triệu đồng) = 250 triệu đồng.
Như vậy, số tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là 250 triệu đồng (nếu với mục đích nhận là chuyển nhượng đất để xây nhà ở thì số tiền phải bỏ ra để được phép xây dựng nhà ở là 750 triệu đồng).
Trường hợp 2: Được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Công thức tính tiền sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp 3: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Kết luận: Khi mua đất thương mại dịch vụ nhưng với mục đích là chuyển sang đất ở thì người dân ngoài việc tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng thì phải xem thửa đất đó được chuyển sang đất ở không, giá đất theo bảng giá đất tại vị trí thửa đất đó thế nào (nếu giá đất giữa đất ở và đất thương mại, dịch vụ tại vị trí đó mà chênh nhau nhiều sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn nếu được phép chuyển mục đích sử dụng).
Tìm hiểu và tham khảo:
