Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở thì các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Để nắm rõ quy định về vấn đề này, dưới đây là những lưu ý về công chứng và chứng thực nhà đất.
1. Được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
2. Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng
* Nơi công chứng hợp đồng về nhà, đất
Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có bất động sản.
* Nơi chứng thực hợp đồng về nhà, đất
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực:
– Hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
– Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà, đất.
3. Trường hợp không bắt buộc công chứng
* Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, gồm:
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Hợp đồng về nhà ở
Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, những giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng:
– Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
– Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
– Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Tìm hiểu và tham khảo:
6 lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng không?
4. Ưu điểm và hạn chế của công chứng, chứng thực
Mặc dù người dân được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng nhưng để lựa chọn phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể cần xem xét ưu điểm, nhược điểm của công chứng và chứng thực.
|
Tiêu chí |
Công chứng |
Chứng thực |
|
Nội dung |
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản. |
Theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, UBND cấp xã chứng thực về: – Thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng. – Năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. |
|
Giá trị pháp lý |
– Hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định. – Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. |
– Hợp đồng được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng (không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung, trừ thời gian, địa điểm hợp đồng chuyển nhượng). |
|
Ưu điểm, hạn chế |
– Có giá trị pháp lý cao hơn: + Có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; + Hợp đồng có giá trị chứng cứ; + Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh. – Phí công chứng cao hơn. |
– Chứng thực tại UBND cấp xã sẽ thuận lợi hơn cho người dân. – Phí chứng thực ít (50.000 đồng/hợp đồng). – Hợp đồng được chứng thực không có giá trị chứng cứ. |
Trên đây là những điểm lưu ý về công chứng và chứng thực nhà đất. Mỗi hình thức đều có ưu điểm và hạn chế riêng; thông thường khi giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở cao hoặc tránh rủi ro thì các bên lựa chọn công chứng.
