7 điểm mới về giấy phép xây dựng từ ngày 01/01/2021

Nội dung chính

Từ ngày 01/01/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành nên sẽ có nhiều quy định mới được áp dụng. Luật Dân Việt đã tổng hợp một số điểm mới về giấy phép xây dựng nhằm giúp người dân nắm chắc quy định này khi xây dựng.

* Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014 (sau đây gọi tắt là Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

1. Danh sách công trình được miễn giấy phép xây dựng

* 09 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

TT	Tên loại công trình
1	Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
2	Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
3	Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này.
4	Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
5	Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
6	Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
7	Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
8	Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
9	Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

* Điểm mới về công trình được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 và khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có nhiều điểm mới về công trình được miễn giấy phép xây dựng:

TT	Luật Xây dựng 2014	Luật Xây dựng sửa đổi 2020
1	Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp	Quy định: Công trình xây dựng khẩn cấp. Điểm mới: Không cần phải đợi xây dựng theo lệnh khẩn cấp mà chỉ cần đó là công trình xây dựng khẩn cấp là được miễn giấy phép.
2	Không quy định	Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội quyết định đầu tư xây dựng.
3	Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính	Quy định: Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này. Điểm mới: Công trình xây dựng tạm theo quy định mới bao gồm cả công trình có mục đích sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt động khác. Còn theo quy định cũ chỉ công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính mới được miễn giấy phép.
4	Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình	Quy định: Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điểm mới: Bổ sung quy định phù hợp với quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành.
5	Không quy định	Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
6	Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt	Quy định: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điểm mới: – Bỏ quy định về giới hạn tổng diện tích sàn. – Sửa đổi quy định từ dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở thành dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
7	Không quy định	Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.
8	Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.	Quy định: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Điểm mới: Quy định chặt chẽ hơn đối với nhà ở thuộc khu vực nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể: – Luật Xây dựng 2014 chỉ cần nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì được miễn giấy phép. – Luật mới giới hạn số tầng (dưới 07 tầng), riêng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo không giới hạn về số tầng nhưng phải thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng thì mới được miễn giấy phép xây dựng.

2. Có thể được cấp giấy phép xây dựng khi thuộc quy hoạch treo

Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:

“…

5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Theo quy định mới thì từ ngày 01/01/2021, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).

Trước đây, Luật Xây dựng 2014 không có quy định này.

3. Rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng

Theo điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thời gian cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

– Trong 20 ngày đối với cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời (rút ngắn 10 ngày so với quy định cũ).

– Trong 15 ngày đối với cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ (không thay đổi so với quy định cũ).

4. Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp Sổ đỏ

Điểm a khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa điều kiện này như sau:

“a) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…”

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân trong nước có giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn cũng được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (được cấp Sổ đỏ – quy định này áp dụng từ ngày 08/02/2021).

5. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, thu hồi giấy phép

Căn cứ khoản 1, 2, 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 và khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng có một số thay đổi như sau:

Luật Xây dựng 2014	Luật Xây dựng sửa đổi 2020	Điểm mới
Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.	Không quy định	Bỏ thẩm quyền của Bộ Xây dựng
– UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. – UBND cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.	– UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. – UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.	– Tăng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh vì Luật mới đã bỏ quy định về thẩm quyền của Bộ Xây dựng nên công trình thuộc địa bàn tỉnh nào thì UBND tỉnh đó có thẩm quyền. – Bổ sung quy định ủy quyền cho UBND cấp huyện cấp giấy phép.
UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh.	UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.	Quy định cụ thể hơn thẩm quyền của UBND cấp huyện.
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp. – Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì UBND cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

6. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ

So với Luật Xây dựng 2014, Luật Kiến trúc 2019 thì Luật Xây dựng sửa đổi 2020 sửa đổi một điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Quy định cũ	Quy định mới
Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt (theo điểm a khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014)	Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (theo khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)
Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (theo điểm b khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014)

Từ ngày 01/01/2021, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định đối với từng khu vực như sau:

* Nhà ở riêng lẻ tại đô thị

– Điều kiện chung:

+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

+ Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.

+ Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

– Điều kiện riêng: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.

Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.

* Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn

Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Click xem thêm: 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

7. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:

“Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này”.

Như vậy, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đủ điều kiện sau:

– Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

– Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt.

– Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

– Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.

– Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

Kết luận: Trong những điểm mới về giấy phép xây dựng thì người dân cần lưu ý về trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và thời điểm được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với nhà thuộc quy hoạch theo vì quy định này ảnh hưởng đến quyền lợi của rất nhiều người dân.