Khi bên nhận đặt cọc vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì bên đặt cọc có quyền đòi lại khoản tiền đặt cọc trước đó. Tuy vậy, trên thực tế không ít trường hợp bên nhận đặt cọc cố tình không trả lại khoản tiền đặt cọc này. Vậy, muốn khởi kiện đòi tiền đặt cọc mua đất phải làm thế nào?
Câu hỏi: Tôi có thực hiện 01 hợp đồng đặt cọc với số tiền cọc là 200 triệu để mua bán đất. Trong đó, thỏa thuận trong 1 tháng bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại, bên bán sẽ làm thủ tục để bán mảnh đất. Tuy nhiên đến thời hạn 1 tháng thì người bán không đưa ra được Sổ đỏ vì vậy việc mua bán không thực hiện được. Điều này khiến tôi bị thiệt hại do phải đi vay mượn rất nhiều để mua đất và hứa với người cho vay sau khi có hợp đồng công chứng sẽ đặt cọc ngân hàng, vay tiền để trả. Đến gần 02 tháng sau ngày ký Hợp đồng đặt cọc thì người bán mới đưa Sổ đỏ ra, lúc đó thì tôi không còn khả năng thực hiện việc thanh toán nữa. Khi tôi đòi lại số tiền đặt cọc thì người bán không trả.Vậy tôi có thể khởi kiện ra tòa để đòi lại số tiền đó không?
Có được hủy hợp đồng đặt cọc, đòi lại tiền cọc không?
Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Trong trường hợp hợp đồng không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:
– Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Đối với trường hợp của bạn, do bên bán (bên nhận đặt cọc) đã nhận số tiền cọc nên có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã giao kết theo thỏa thuận. Tuy nhiên, bên bán đã vi phạm thỏa thuận về thời gian chuyển nhượng tài sản được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc gây ảnh hưởng tới quyền lợi của bạn nên trường hợp này bạn có quyền hủy hợp đồng đặt cọc (Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ) và lấy lại số tiền đặt cọc cùng số tiền phạt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc (nếu có) thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết buộc bên nhận đặc cọc phải thanh toán.
Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất thế nào? (Ảnh minh họa)
Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất thế nào?
– Hồ sơ cần chuẩn bị:
Căn cứ Điều 18 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn khởi kiện theo mẫu.
+ Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
+ Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng đặt cọc, biên lai chuyển tiền,…).
– Nộp hồ sơ khởi kiện:
Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khời kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố:
Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.
Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Trường hợp không biết được nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
– Hình thức nộp đơn:
Lựa chọn nộp đơn theo một trong 03 hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Nộp cho Tòa án thông qua đường bưu điện;
+ Gửi qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
– Tòa án thụ lý
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
+ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
+ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
+ Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ
– Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm
Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng (theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Tóm lại, khi bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc mà không thực hiện nghĩa vị hoàn trả số tiền cọc và phạt cọc theo thỏa thuận thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục trên để đảm bảo quyền lợi của mình.
