Về cơ bản chi phí làm Sổ đỏ cho đất khai hoang vẫn gồm các khoản tiền như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí làm bìa nhưng nhiều người không biết tính tiền sử dụng đất trong trường hợp đất khai hoang từ 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014.
1. Tiền sử dụng đất khi được cấp Sổ đỏ
Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho đất khai hoang được chia thành các trường hợp khác nhau:
Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 1 và 2 hãy xem tại: Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ
Trường hợp 3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Đất được khai hoang trong giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 được coi là đất vi phạm pháp luật đất đai vì sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (giá đất cụ thể không được ấn định trước).
– Dù thuộc trường hợp phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.
Riêng trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng khác (không phải nhà ở), nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì:
Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp này khi được cấp phải xem loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là loại đất nào để xác định như đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ,…
Xem thêm:Trẻ em có được đứng tên Sổ đỏ khi nhận tặng cho nhà đất?
2. Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
* Miễn lệ phí trước bạ
Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
* Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP quy định cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
– Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).
– Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai xác định, cung cấp cho cơ quan thuế.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa)
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.
Mặc dù mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.
Đây là khoản tiền ít nhất và được ấn định từ trước, nếu người dân muốn biết chỉ cần xem tại nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành nơi có thửa đất hoặc cách đơn giản hơn là tra cứu trong bài viết lệ phí làm Sổ đỏ của 63 tỉnh thành tại trang LDV.
Ngoài ra, có thể phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, thuế sử dụng đất hàng năm nếu chưa nộp và phí dịch vụ nếu thuê người khác làm thay.
Trên đây là những khoản chi phí làm Sổ đỏ cho đất khai hoang, trong đó tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất phải nộp trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp.
