Tùy thuộc vào từng thời điểm khác nhau mà đất do xã giao hoặc do các cơ quan đơn vị khác phân cho cán bộ, công nhân viên để làm nhà ở có thể được cấp Sổ đỏ. Vậy, đất do xã giao sau 2014 có được cấp Sổ đỏ hay không?
Giải thích: Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Đất do UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao sau ngày 01/7/2014 không được cấp Giấy chứng nhận vì đây là trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; khẳng định này được giải thích bằng 02 quy định dưới đây:
1. Chỉ UBND cấp huyện mới có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân
Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”
Theo đó, ngoài UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) thì không có cơ quan nào có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Hay nói cách khác, nếu UBND cấp xã hoặc các cơ quan, đơn vị khác như đơn vị quân đội, công an, các trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, hợp tác xã,… giao đất cho hộ gia đình, cá nhân đều được xem là giao đất không đúng thẩm quyền.
2. Nếu giao không đúng thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2014 sẽ bị thu hồi
Khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 thì tất cả các trường hợp đất được giao hoặc có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (sau khi giao đã chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế cho người khác) không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi. Nội dung này được quy định rõ tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:
* Luật Đất đai 2013
Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
“…
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.”
* Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Khoản 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.”
Click xem thêm nội dung: Tài sản gắn liền với đất là gì? Có được cấp Sổ đỏ không?
Tóm lại, đất do UBND cấp xã giao kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau không được cấp Giấy chứng nhận. Điều đó đồng nghĩa với việc đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 có thể được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Giai đoạn 1: Giao trước ngày 15/10/1993 (giao trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Phải có đủ các điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993.
– Không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
* Diện tích được cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau – phải xem quy định của từng địa phương).
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Giao trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 (từ ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực).
Khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.”
Như vậy, điều kiện và diện tích cấp Giấy chứng nhận cho đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 được quy định như sau:
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Để được cấp Giấy chứng nhận phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
– Không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
* Diện tích được cấp Giấy chứng nhận
Trên đây là quy định giải đáp câu hỏi “đất do xã giao sau 2014 có được cấp Sổ đỏ?”. Theo đó, tất cả các trường hợp đất do UBND cấp xã, đơn vị quân đội, công an, các trường đại học, bệnh viện,… giao sau ngày 01/7/2014 đều không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng và sẽ bị thu hồi; nếu đang sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền, đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền nhưng giao trước ngày 01/7/2014 vẫn được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng khi có đủ điều kiện.
