Nhà đất mua bán qua nhiều người mà chưa sang tên, thậm chí chưa được cấp Sổ đỏ và mua bán bằng giấy viết tay khá phổ biến. Việc mua đi bán lại mà không đăng ký thường phát sinh tranh chấp và khó xác định ai là người có quyền sử dụng đất.
* Giải thích cách gọi
– Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sau đây gọi tắt là nhà đất).
Tùy thuộc vào từng thời điểm khác nhau mà việc chuyển nhượng nhà đất qua nhiều người nhưng chưa sang tên, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ có cách giải quyết khác nhau, cụ thể:
Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
* Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, việc sang tên chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa có hiệu lực; vì chưa có hiệu lực nên người nhận chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn.
* Chuyển nhượng qua nhiều “đời chủ” xử lý thế nào?
Nếu đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính (chưa sang tên) thì:
– Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ (dù bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người chuyển nhượng).
– Nếu người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng hợp pháp, có hiệu lực pháp luật thì phải liên hệ với người sử dụng đất (người đứng tên trên Giấy chứng nhận – người bán đầu tiên) để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
– Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng ý thì gặp trực tiếp người đã ký hợp đồng với mình để yêu cầu họ trả lại tiền vì không phải là người sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng. Trường hợp xảy ra tranh chấp thì nên khởi kiện và yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu.
Để dễ hiểu hãy xem ví dụ sau:
Năm 2015: Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ông B, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định (chuyển nhượng lần 1).
Năm 2016: Ông B chuyển nhượng cho ông C, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định (chuyển nhượng lần 2).
Vì ông A chưa sang tên cho ông B nên ông B không có quyền chuyển nhượng thửa đất này. Dù tồn tại việc chuyển nhượng trên thực tế với ông C nhưng việc chuyển nhượng này không hợp pháp.
Nếu ông C muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận thì ông C liên hệ và ký hợp đồng chuyển nhượng với ông A hoặc ông A chuyển nhượng cho ông B rồi ông B chuyển nhượng lại cho ông C theo đúng quy định gồm 03 bước:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính để sang tên).
Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì phát sinh một số trường hợp phức tạp hơn so với trường hợp chuyển nhượng kể từ ngày 01/7/2014 đến nay, cụ thể:
1. Chủ cũ chưa được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Theo quy định trên, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất (không phải cấp cho “chủ cũ”).
Lưu ý: Thực tế có địa phương vẫn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho “chủ cũ”, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất.
2. Chủ cũ được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Như vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 (thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận) mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình:
* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy viết tay hoặc đánh máy mà có đủ chữ ký của các bên).
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Lưu ý: Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Kết luận: Nhà đất mua bán qua nhiều người thì việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chưa được cấp hoặc sang tên đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận được thực hiện theo thủ tục khác nhau tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng.
Khi cấp, sang tên Giấy chứng nhận đối với đất mua đi bán lại qua nhiều người là việc phức tạp, khó giải quyết nhất là khi người bán chết hoặc chuyển đi nơi khác mà không liên lạc được. Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, bạn đọc vui lòng liên hệ 0926 220 286 để được hỗ trợ nhanh nhất.
Click xem thêm:
