Nợ tiền sử dụng đất có được chuyển mục đích sử dụng đất

Có nhiều trường hợp người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng lại đang trong tình trạng ghi nợ tiền sử dụng đất. Điều này khiến họ băn khoăn không biết mình có đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Vậy, trường hợp đang ghi nợ tiền sử dụng đất có được chuyển đổi hay không?

Trả lời:

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất (Ảnh minh họa)

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép?

Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2015/TT-BTNMT (Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT) quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trường hợp này bạn cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Nợ tiền sử dụng đất có được chuyển mục đích sử dụng đất không? (Ảnh minh họa)

Nợ tiền sử dụng đất có được chuyển mục đích sử dụng đất không?

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP cũng quy định về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ tiền sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền như sau:

6. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp (nếu có) trước khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Có thể thấy, quy định trên áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất.

Theo đó, trước khi thực hiện các quyền nêu trên, hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp (nếu có)

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp khác không thuộc một trong các trường hợp nêu trên, do đó không phải thanh toán nợ tiền sử dụng đất trước khi thực hiện đăng ký biến động.

Tóm lại, đối với trường hợp của bạn, bạn vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở khi đang ghi nợ tiền sử dụng đất thông qua thủ tục đăng ký biến động.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý về thời hạn thanh toán nợ tiền sử dụng đất để không phải chịu tiền chậm nộp tiền phạt.

Cụ thể, khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP quy thời hạn trả nợ như sau:

– Các hộ gia đình, cá nhân ghi nợ được trả nợ dần trong 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiền chậm nộp trong 05 năm này.

– Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.

Chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.