Xây dựng không phép, trái phép xảy ra rất phổ biến ở tất cả các địa phương. Tùy thuộc vào việc đang xây dựng hay đã xây dựng xong mà có cách xử lý khác nhau và thậm chí là bị cưỡng chế phá dỡ.
1. Xây dựng không phép, trái phép là gì?
Pháp luật xây dựng không có quy định hay giải thích thế nào là xây dựng không phép, xây dựng trái phép; đây là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ 02 hành vi vi phạm sau:
– Xây dựng không phép là hành vi của tổ chức, cá nhân khi khởi công xây dựng mà không có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn.
– Xây dựng trái phép (sai phép) là hành vi của tổ chức, cá nhân khi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cấp.
2. Mức phạt khi xây dựng không phép
“Mong Luật Dân Việt giải đáp: Tôi xây dựng nhà ở tại phường Nguyễn Thái Học, Thành phố Yên Bái nhưng lúc khởi công xây dựng tôi không xin giấy phép xây dựng; nếu bị phạt thì tôi phải nộp bao nhiêu tiền? – Anh Trần Đại Th (Yên Bái)”.
Luật Dân Việt trả lời:
Căn cứ khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại nông thôn.
– Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Như vậy, nếu bị xử phạt vi phạm hành chính thì số tiền nộp phạt của anh là từ 20 – 30 triệu đồng (không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ thì số tiền phải nộp là 25 triệu đồng).
* Biện pháp khắc phục hậu quả
Theo khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài mức phạt tiền trên thì anh còn bị áp dụng biện khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ nhà ở nếu hành vi vi phạm đã kết thúc (đã xây xong).
Đối với nhà ở xây dựng không phép mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
– Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.
– Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
– Hết thời hạn trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không được cấp giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ.
3. Xây dựng trái phép bị phạt bao nhiêu tiền?
“Anh Nguyễn Ngọc Q (Cầu Giấy – Hà Nội) gửi câu hỏi: Năm 2020 tôi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, trong hồ sơ thiết kế và giấy phép được cấp không có tầng tum. Tuy nhiên, vì nhu cầu phát sinh nên tôi xây dựng thêm tầng tum. Vậy, tôi có bị xử phạt không, mức phạt là bao nhiêu? Rất mong Luật Dân Việt giải đáp”.
Luật Dân Việt trả lời:
Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:
“4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng”.
Như vậy, đối chiếu với thông tin mà anh cung cấp thì hành vi xây dựng của anh là tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Do địa điểm xây dựng là khu vực đô thị, nếu bị phát hiện và xử phạt thì mức phạt là từ 10 – 20 triệu đồng (không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ thì mức phạt là 15 triệu đồng).
4. Nộp phạt xong có bị tháo dỡ nữa không?
“Bà Trương Mỹ H (Bắc Ninh) gửi câu hỏi: Tôi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng, tôi đã nộp phạt xong. Vậy, nhà ở của tôi có bị cưỡng chế tháo dỡ nữa không?”
Luật Dân Việt trả lời:
Điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về biện pháp khắc phục hậu quả khi xây dựng không phép như sau:
“d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này”.
Điểm b, c khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:
“12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
…
b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm”.
Căn cứ theo quy định trên có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Nếu đã xây dựng xong thì buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Trường hợp 2: Chưa xây dựng xong thì trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, chị phải làm thủ tục đề nghị UBND cấp huyện nơi công trình đang xây dựng cấp giấy phép xây dựng; nếu được cấp thì không phải tháo dỡ.
5. Hợp thức hóa nhà ở xây dựng không đúng giấy phép
“Anh Trương Khắc V (Cần Thơ) gửi câu hỏi: Tôi xây dựng nhà ở và có giấy phép xây dựng nhưng tôi xây thêm 01 tầng so với giấy phép và bản vẽ thiết kế. Đang xây dựng thì bị lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính. Vậy, có cách nào để hợp thức hóa phần xây dựng không phép không? Xin cảm ơn”.
Luật Dân Việt trả lời:
Căn cứ điểm b khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính thì anh phải làm thủ tục đề nghị UBND cấp huyện nơi có công trình xây dựng điều chỉnh giấy phép xây dựng (điều chỉnh tăng thêm 01 tầng); nếu được điều chỉnh thì phần xây thêm được coi là có giấy phép xây dựng và không bị tháo dỡ.
6. Khởi công trước khi có giấy phép xây dựng có bị phạt?
“Luật Dân Việt giải đáp giúp tôi vụ việc cụ thể như sau: Tôi đã nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhưng chưa giải quyết xong, theo dự tính của tôi để kịp hoàn công và tổ chức tân gia trước Tết thì tôi cần xây dựng sớm càng tốt. Do đó, tôi đã khởi công trước khi có giấy phép xây dựng. Vậy, tôi có vi phạm không? có bị xử phạt không? – Bà Nguyễn Quỳnh Ng (Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh)”.
Luật Dân Việt trả lời:
Điều 107 Luật Xây dựng 2014 quy định khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn.
Đối với 02 câu hỏi của của Bà thì Luật Dân Việt giải đáp cụ thể như sau:
– Hành vi khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép là vi phạm pháp luật về xây dựng.
– Việc có bị xử phạt hay không thì phụ thuộc vào cơ quan, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể: Nếu không bị phát hiện hoặc bị phát hiện nhưng đã có giấy phép xây dựng thì có thể không bị xử phạt vi phạm hành chính; nếu ngày khi khởi công mà bị phát hiện thì vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính theo đúng quy định (mức phạt từ 20 – 30 triệu đồng).
7. Khi nào bị cưỡng chế nhà ở không phép, trái phép?
“Gia đình tôi xây dựng khu nhà trọ nhưng có một phần không đúng nội dung giấy phép, tôi đã xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nhưng không được chấp thuận. Nếu tôi không tự tháo dỡ phần nhà ở trái phép thì có bị cưỡng chế tháo dỡ không? – Anh Dương Văn T (Bình Thạnh – Thành phố Hồ Chí Minh)”.
Luật Dân Việt trả lời:
Khoản 1 Điều 95 Luật Nhà ở 2014 quy định về cưỡng chế phá dỡ nhà ở như sau:
“1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 92 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều này ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở”.
Như vậy, nếu anh không được điều chỉnh giấy phép xây dựng thì phải phá dỡ phần xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng; nếu không tự nguyện thực hiện phá dỡ thì Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh sẽ ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ.
8. Mức phạt khi lập biên bản nhưng vẫn tiếp tục xây dựng
“Anh Nguyễn Minh K (Đà Nẵng) gửi câu hỏi: Tôi xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường nhưng không xin giấy phép, trong thời gian xin giấy phép tôi cho anh em thợ hồ tiếp tục xây dựng. Nếu bị phát hiện thì có bị xử phạt không?”
Luật Dân Việt trả lời:
Khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:
“8. Xử phạt đối với hành vi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này;
c) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 350.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này”.
Như vậy, nếu anh đã bị lập biên bản vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng nhưng vẫn tiếp tục xây dựng thì bị phạt tiền từ 35 – 40 triệu đồng. Trường hợp này anh nên đợi đến khi có giấy phép xây dựng rồi mới tiếp tục xây dựng cho đúng với quy định.
Click xem thêm: Thủ tục thu hồi Sổ đỏ được thực hiện thế nào?
9. Nhà xây dựng không phép có được bồi thường khi thu hồi đất
“Luật Dân Việt cho tôi hỏi: Tôi xây dựng nhà ở từ năm 2015, thuộc khu vực thị trấn nhưng khi xây dựng tôi không có giấy phép. Từ thời điểm đó đến nay không có ai lập biên bản hay ra quyết định xử phạt nên tôi vẫn sử dụng ổn định. Hiện nay, Nhà nước có dự án làm đường nên thu hồi khu đất và nhà ở của gia đình tôi. Nếu bị thu hồi thì nhà ở của tôi có được bồi thường hay không? – Anh Hoàng Minh K”.
Luật Dân Việt trả lời:
Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.
Theo đó, để được bồi thường về nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất thì phải đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
– Là chủ sở hữu tài sản hợp pháp.
– Nhà ở bị thiệt hại như bị tháo dỡ, không sử dụng được,…
Như vậy, để được bồi thường về nhà ở thì phải là nhà ở hợp pháp. Do nhà anh thuộc khu vực đô thị nên phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, nếu không có giấy phép sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp xây dựng không có giấy phép nhưng vẫn được phép tồn tại (nhà ở hợp pháp) sau khi được cấp giấy phép nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể:
– Hành vi xây dựng xảy ra sau ngày 04/01/2008 mà đã kết thúc trước ngày 15/01/2018.
– Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
– Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận.
– Không có tranh chấp.
– Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
– Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tóm lại, nhà của anh vẫn được bồi thường nếu đáp ứng đủ 06 điều kiện trên và được UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng.
Kết luận: Xây dựng không phép, trái phép (sai phép) có nhiều cách xử lý khác nhau, có thể được điều chỉnh giấy phép xây dựng, được cấp giấy phép xây dựng mới. Nếu không được điều chỉnh, không được cấp mới thì buộc phải tháo dỡ phần công trình, công trình vi phạm; trường hợp không tự nguyện tháo dỡ thì sẽ bị cưỡng chế.
Do vậy, để bảo đảm an toàn thì trước khi khởi công xây dựng phải xin giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn.
