Quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề là những quyền rất quan trọng mà người dân cần phải biết như quyền về lối đi qua đất của người khác, quyền mắc dây tải điện, quyền cấp thoát nước, quyền dẫn nước để tưới tiêu.
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 171 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề gồm:
– Quyền về lối đi.
– Quyền cấp, thoát nước.
– Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.
– Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Lưu ý: Đây chỉ là những quyền phổ biến, trên thực tế có thể phát sinh nhiều quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề khác.
* Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015 quy định căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
“Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”
Ví dụ: Ông A có thửa đất phía sau và bị vây bọc bởi nhà ông B nên không có lối đi thì ông A có quyền yêu cầu ông B dành cho mình một lối đi hợp lý.
Theo khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai 2013, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, cụ thể:
1. Quyền về lối đi qua
Việc có nhà đất bị vây bọc bởi nhà đất của người khác nên không có lối đi khá phổ biến. Để bảo đảm việc khai thác, sử dụng của người có nhà đất bị vây bọc thì pháp luật quy định rõ về quyền, nghĩa vụ trong trường hợp này.
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể quyền về lối đi qua như sau:
– Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
– Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
– Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Lưu ý: Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.
2. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
Theo Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:
“Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy”
Mặc dù có quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề nhưng vì là quyền được sử dụng trên đất của người khác nên người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Tham khảo thêm nội dung:
Xảy ra tranh chấp đất đai, người dân khởi kiện ở đâu?
4 lưu ý về công chứng, chứng thực nhà đất
4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Căn cứ Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015, người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
Trên đây là 4 quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề, trong đó quyền về lối đi là phổ biến và cũng dễ xảy ra tranh chấp nhất. Do vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình thì người có nhà đất bị vây bọc phải nắm rõ nội dung quyền này, đồng thời phải thực hiện theo đúng thỏa thuận và quy định của pháp luật.
