Mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là nhu cầu phổ biến của người dân. Tuy nhiên, nếu không đảm bảo các điều kiện mà pháp luật cho phép thì không được thực hiện thủ tục mua bán đất và sẽ bị xử lý tùy theo mức độ vi phạm. Vậy, cụ thể không được mua đất trong những trường hợp nào?
Câu hỏi: Tôi đang dự định mua một miếng đất có mục đích sử dụng là đất trồng lúa đã có Giấy chứng nhận, tuy nhiên khi lên xác nhận thì tôi không được xác nhận là hộ gia đình sản xuất nông nghiệp. Vậy xin hỏi tôi có được nhận chuyển nhượng mảnh đất trên không? Xin chân thành cảm ơn. – Nguyễn Thúy (TP.HCM)
Mua bán đất đai là gì?
Mua bán đất đai là cách gọi thông dụng của người dân để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hiểu là bên bán (người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho bên mua (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng.
Bên bán khi chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Khi tiến hành mua đất cần lưu ý:
- Tìm hiểu kỹ thông tin về nhà, đất;
- Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thanh toán và làm thủ tục sang tên giấy tờ đất
Trường hợp nào không được mua đất hiện nay? (Ảnh minh họa).
Điều kiện thực hiện quyền mua đất thế nào?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được mua đất khi đất có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp:
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho.
+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất đai khi:
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo các căn cứ trên khi có nhu cầu mua đất, bạn cần kiểm tra kỹ thông tin, hiện trạng đất muốn mua để xác định mảnh đất đó có đủ điều kiện để mua hay không, tránh xảy ra những tranh chấp về sau. Đây cũng là những điều kiện chung áp dụng cho các trường hợp mua đất đai.
Những trường hợp không được mua đất?
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Cụ thể, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được mua, nhận tặng cho quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ nếu chưa đủ 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất và không được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất…theo khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Với những căn cứ trên, xét trong trường hợp của bạn mặc dù đất có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng theo các điều kiện chung, tuy nhiên do đất gia đình bạn dự định mua là đất trồng lúa trong khi gia đình bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên trong trường hợp này bạn vẫn không thể tiến hành mua đất do vi phạm một trong các trường hợp nêu trên.
