Khi lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên thường thỏa thuận về mức phạt cọc và bồi thường khi một trong các bên tự ý hủy hợp đồng đẫn đến thiệt hại cho bên còn lại.Tuy nhiên, vẫn có trường hợp hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không phải chịu trách nhiệm bồi thường.Vậy, khi nào hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất không phải bồi thường?
Câu hỏi: Cách đây 2 năm tôi có bán một miếng đất 100m2, bên mua đã đặt cọc 10triệu đồng, tôi đã làm hợp đồng công chứng nhưng chưa giao cho bên mua và sau khi qua công chứng bên mua thông báo là không mua nữa. Hiện tại tôi muốn hủy hợp đồng cũ và bán cho người khác nhưng bên mua không chịu ra ký và yêu cầu tôi phải trả lại 10triệu thì mới ký, tuy nhiên trong giấy biên nhận tiền đặt cọc tôi đã ràng buộc rằng nếu bên mua không mua thì mất tiền cọc. Vậy trường hợp này tôi muốn hủy hợp đồng thì có phải bồi thường không? Tôi cảm ơn. – Thu Mai (Vĩnh Phúc)
Hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Khi nào hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất không phải bồi thường?
Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, hủy bỏ hợp đồng là việc một bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi hợp đồng được hủy bỏ thì kể từ thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã không phải thực hiện nghĩa vụ trừ những nghĩa vụ về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp.
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định về trường hợp hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường khi:
– Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận;
– Do chậm thực hiện nghĩa vụ;
– Do không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đã thỏa thuận;
– Do một bên làm mất, làm hỏng tài sản là đối tượng của hợp đồng mà không thể hoàn trả, đền bù bằng tài sản khác hoặc không thể sửa chữa, thay thế bằng tài sản cùng loại…
Trong những trường hợp nêu trên, bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Khi đó, trách nhiệm bồi thường thuộc về bên vi phạm.
Do vậy, nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bạn có thể thông báo cho bên kia và đến văn phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng vì bên đặt cọc đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Khi nào hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất không phải bồi thường? (Ảnh minh họa)
Phạt cọc khi từ chối thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất thế nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một trong các bên từ chối thực hiện tiếp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc và có thể phải chịu mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, trường hợp của bạn khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bạn có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đồng thời, số tiền đặt cọc 10 triệu đồng ban đầu sẽ thuộc về bạn là bên nhận đặt cọc.
