Khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất mất bao nhiêu tiền thì tùy thuộc từng thửa đất cụ thể.
Khi nào phải nộp tiền sử dụng đất?
Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng đất:
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất.
– Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Lưu ý: Cách tính dưới đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Trường hợp 1: Thu ½ mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Căn cứ: Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
– Trường hợp áp dụng:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
– Mức thu tiền sử dụng đất:
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích; được thể hiện rõ qua công thức tính sau:
|
Tiền sử dụng đất |
= |
50% |
( |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
) |
Ví dụ: Ông A có 01 thửa đất gồm 50m2 đất vườn ao và 50m2 đất ở, nay ông A muốn chuyển 50m2 đất vườn ao sang đất ở (được biết giá đất ở theo bảng giá đất là 02 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là 200.000 đồng/m2.
Số tiền sử dụng đất của ông A phải nộp = 50% x ((50m2 x 02 triệu đồng) – (50m2 x 0.2 triệu đồng)) = 45 triệu đồng.
Giải thích cách tính:
Bước 1: Tính tiền sử dụng đất theo theo giá đất ở là 100 triệu đồng (50m2 x 02 triệu đồng)
Bước 2: Tính tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp là 10 triệu đồng (50m2 x 200.000 đồng hoặc 50m2 x 0.2 triệu đồng).
Bước 3. Tính tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (100 triệu – 10 triệu đồng) hoặc (100 triệu – 10 triệu đồng) chia 2.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Căn cứ: Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
– Mức thu tiền sử dụng đất:
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
– Công thức tính:
|
Tiền sử dụng đất |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
Trường hợp 3: Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Căn cứ: Điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
* Không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Phải nộp tiền sử dụng đất
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
|
Tiền sử dụng đất |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại |
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tiền sử dụng đất phải nộp tính theo công thức sau:
|
Tiền sử dụng đất |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại |
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất. Nội dung này được hướng dẫn bởi khoản 2 Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Kết luận:
– Việc chuyển mục đích sử dụng đất mất bao nhiêu tiền thì tùy thuộc vào từng loại đất được chuyển, diện tích, vị trí thửa đất,…mà số tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau.
– Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan thuế sẽ tính số tiền phải nộp và người dân sẽ nộp theo thông báo; người nào muốn biết trước hoặc đối chiếu với thông báo của cơ quan thuế hãy xem cách tính trên.
“” Có thể bạn quan tâm:
