Trường hợp có chung quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng (bán đất) phải có sự đồng ý của tất cả người sử dụng đất. Vậy, người chung Sổ đỏ không đồng ý bán thì làm thế nào để được sang tên?
Lưu ý:
– Quy định dưới đây không áp dụng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
– Người chung Sổ đỏ là trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất như góp tiền để mua chung một thửa đất,…
Được phép tách thửa để chuyển nhượng
Điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
Theo quy định trên, trường hợp người cùng đứng tên Giấy chứng nhận không đồng ý chuyển nhượng thì người có quyền sử dụng đất còn lại thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình.
Hồ sơ, thủ tục tách thửa để chuyển nhượng
* Điều kiện tách thửa
Trường hợp người cùng đứng tên Giấy chứng nhận không đồng ý chuyển nhượng thì phải tách thửa, tuy nhiên không phải lúc nào cũng được phép tách thửa vì để được tách thửa phải có các điều kiện.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
Chỉ khi nào có Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền theo quy định. Tuy nhiên, quyết định của UBND một số tỉnh, thành quy định không được tách thửa khi không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Hay nói cách khác, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được phép tách thửa dù trên thực tế khó thực hiện.
– Đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu (thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu).
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với từng địa phương có thể có những điều kiện riêng nhưng chủ yếu quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Xem chi tiết tại: Điều kiện tách thửa và điều kiện tách Sổ đỏ 63 tỉnh thành
* Trình tự, thủ tục tách thửa (áp dụng đối với người sử dụng đất là cá nhân trong nước)
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Số lượng, thành phần hồ sơ:
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất
Cách 2: Không nộp hồ sơ tại UBND cấp xã
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
– Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
* Thời hạn giải quyết
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Kết luận: Người chung Sổ đỏ không đồng ý bán đất thì vẫn được quyền chuyển nhượng nếu thửa đất đó chia được theo phần cho từng người và thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định. Hay nói cách khác, thửa đất mà đủ kiện tách thửa thì có quyền tách thửa để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình.
Tìm hiểu và tham khảo:
