Khi Nhà nước thu hồi đất nếu người sử dụng đất có hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) thì được bồi thường về đất. Thực tế tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp hơn giá thị trường nhưng không phải ai cũng hiểu lý do.
Tiền bồi thường không theo giá thị trường
Để thực thi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thì Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; mỗi loại giá đất được sử dụng trong những trường hợp khác nhau.
Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
“…
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Như vậy, Nhà nước không quy định hay điều chỉnh giá đất thị trường, không sử dụng giá đất thị trường để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.
Vì sao tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp?
* Tiền bồi thường về đất có dựa trên cơ sở giá đất thị trường
Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể không phải do UBND cấp tỉnh tự ý quyết định mà căn cứ trên một số cơ sở nhất định, cụ thể:
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định.
Như vậy, khi xác định giá đất cụ thể có dựa trên cơ sở giá đất thị trường. Hay nói cách khác, giá đất thị trường là một trong những cơ sở để tính tiền bồi thường về đất khi bị thu hồi (cơ sở để xác định chứ không phải sử dụng giá đất thị trường để tính tiền bồi thường về đất).
* Lý do giá bồi thường về đất thấp
Khi Nhà nước thu hồi đất thì giá bồi thường về đất luôn thấp hơn giá đất thị trường, dưới đây là một số lý do chính:
– Tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể. Đây là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, không hoàn toàn dựa vào giá đất thị trường.
– Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ là người sử dụng đất (có quyền sử dụng, không có quyền định đoạt); vì là người sử dụng đất nên có một số quyền theo pháp luật đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn chứ không có quyền thỏa thuận giá bồi thường.
Kết luận: Tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp vì không tính theo giá đất thị trường mà theo giá đất cụ thể; doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân không phải chủ sở hữu đất đai nên không có quyền thỏa thuận, mặc cả về giá bồi thường. Mặc dù tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có tổ chức lấy ý kiến của người dân trong diện thu hồi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng giá bồi thường vẫn do Nhà nước quyết định.
Click xem thêm:
