Tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay xảy ra rất phổ biến, nhất là khi đất tăng giá. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người dân cần nắm rõ cách giải quyết.
Giải thích:
– Mua đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai thì mua đất là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Đất mua bằng giấy viết tay là trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
– Ngày 01/7/2014 là ngày mà Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.
Tùy vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà cách giải quyết và kết quả giải quyết tranh chấp sẽ khác nhau.
Ký hợp đồng trước ngày 01/7/2014
Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủ điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).
Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
– Nếu là xác định đó là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Xem chi tiết tại: Hướng dẫn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
– Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Ký hợp đồng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nếu không sẽ bị vô hiệu (không có hiệu lực), trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 – trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà các bên chỉ có “giấy viết tay” thì dễ xảy ra tranh chấp, nhất là khi đất tăng giá. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hướng giải quyết như sau:
– Yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu: Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm về hình thức là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hay nói cách khác, trong thời gian 02 năm, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng “bằng giấy viết tay” thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu.
Hậu quả pháp lý khi tuyên vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (1 bên trả lại tiền, bên kia trả lại đất). Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Kết luận: Có thể thấy thủ tục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay khá phức tạp, nếu khởi kiện tại Tòa án thì khả năng thắng kiện phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ, chứng minh và kỹ năng tranh tụng tại Tòa án của mỗi bên.
Click xem thêm:
