Làm Sổ đỏ là một thủ tục khó khăn và phức tạp nhưng rất nhiều hộ gia đình, cá nhân tự thực hiện. Luật Dân Việt đã tổng hợp và chỉ ra những điều nên biết khi tự làm Sổ đỏ để tránh bị vướng mắc.
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
1. Khi nào được cấp Giấy chứng nhận lần đầu?
Đây là quy định đầu tiên mà người đang sử dụng đất phải biết vì nếu không được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không cần quan tâm các bước sau.
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) được chia thành 02 nhóm:
Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ pháp lý: Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Đánh giá: Được cấp Giấy chứng nhận (dễ thực hiện trên thực tế) vì đây là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã có giấy chứng về quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình hoặc đứng tên người khác nhưng có được do nhận chuyển quyền như nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,… (kèm theo giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền như hợp đồng, di chúc) thì khi đó đã có căn cứ để chứng minh có quyền sử dụng đất.
Xem chi tiết: Danh sách giấy tờ được sử dụng để cấp Sổ đỏ
Nhóm thứ 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất rất phức tạp khi xem xét điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, điều kiện cấp và khả năng được cấp không giống nhau.
Xem chi tiết tại: Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
2. Chuẩn bị tiền để nộp khi làm Sổ đỏ
* Lý do nên biết và ước lượng được số tiền phải nộp
Sau khi biết được thửa đất đang sử dụng được cấp hoặc có thể được cấp Giấy chứng nhận thì người dân cần ước lượng được khoản tiền phải nộp vì những lý do sau đây:
– Nếu vì “sợ” phải nộp nhiều tiền nhưng thực tế nộp ít nên không đề nghị cấp Giấy chứng nhận, vì không có Giấy chứng nhận nên không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp để vay tiền, trừ 02 trường hợp.
– Nếu không ước lượng được số tiền phải nộp có thể dẫn đến 02 rủi ro sau:
+ Không đủ tiền nộp nên không được trao Giấy chứng nhận.
+ Không đủ tiền nộp nên bị tính tiền chậm nộp (giống với việc tính lãi nhưng thấp hơn lãi).
* Các khoản tiền có thể phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận
– Tiền sử dụng đất (nếu có): Thông thường đây là khoản tiền nhiều nhất nhưng không phải trường hợp nào cũng phải nộp.
– Lệ phí trước bạ: Số lệ phí phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (diện tích x 1m2 giá đất theo Bảng giá đất).
Ví dụ: Ông A được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích 100m2, giá đất theo Bảng giá đất là 10 triệu đồng.
Số lệ phí trước bạ ông A phải nộp là 05 triệu đồng [Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (100m2 x 10 triệu đồng) = 05 triệu đồng].
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Các tỉnh thành thu không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp, trừ một vài tỉnh thu 120.000 đồng.
– Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Chỉ một vài tỉnh thu.
– Thuế sử dụng đất (nếu chưa nộp), nhưng trên thực tế ít người phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận vì hàng năm dù không có Giấy chứng nhận thì người dân vẫn nộp thuế sử dụng đất.
3. Hồ sơ cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ
Tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT chỉ quy định về hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, riêng trường hợp đất không có giấy tờ thì không có quy định cụ thể nên khi người dân tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cần hết sức lưu ý vấn đề này để chuẩn bị hồ sơ cho đúng quy định, cụ thể:
* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất: Phải có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Nếu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Phải có một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc xác nhận phù hợp với quy hoạch.
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, tùy thuộc vào từng thửa đất mà có thể có thêm một số giấy tờ xác minh khác.
Click xem thêm nội dung: Sổ đỏ bị sai thông tin phải làm thế nào?
4. Cách ghi đơn đề nghị cấp Sổ đỏ
Trên thực tế rất nhiều người khi tự thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không biết cách ghi đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu số 04a/ĐK.
Lưu ý:
– Trên mạng có cả mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận không còn sử dụng là mẫu số 04/ĐK nên người dân cần hết sức lưu ý để không sử dụng sai mẫu. Ngoài ra, người dân có thể ra UBND xã, phường, thị trấn xin mẫu đơn này.
– Nếu tẩy xóa, sửa chữa trên đơn thì không được chấp nhận.
5. Nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ
Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
Nếu hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì nộp tại:
– Bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận này theo quy định của UBND cấp tỉnh.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
– Nộp tại địa điểm theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu UBND cấp tỉnh có quy chế riêng (đây là quy định mới theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
6. Cách xử lý khi bị chậm cấp Sổ đỏ
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có cách xử lý khác nhau. Trên thực tế nên chia thành 03 mức độ, với mỗi mức độ có cách xử lý cho phù hợp như sau:
Mức độ 1: Hỏi lý do vì sao không giải quyết theo đúng thời hạn (không theo thời hạn tại phiếu hẹn trả kết quả) – có thể “gia hạn thêm” dù pháp luật không quy định.
Mức độ 2: Khiếu nại.
Mức độ 3: Khởi kiện hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính) theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015.
Xem chi tiết: Cách xử lý khi bị chậm cấp Sổ đỏ
Kết luận: Trên đây là những điều quan trọng mà người dân cần phải biết khi tự làm Sổ đỏ, trong đó cần lưu ý nhất về điều kiện được cấp và chi phí phải nộp khi được cấp Sổ đỏ
