Việc mua bán quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) bằng giấy viết tay rất phổ biến và người mua vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên nếu cấp Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng sẽ bị thu hồi.
Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rất rõ về những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã cấp, cụ thể:
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
“a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.
Lưu ý:
– Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc các trường hợp trên thì chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành (theo khoản 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
– Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Căn cứ vào quy định trên thì khi cấp Giấy chứng nhận không đúng sẽ bị thu hồi, trong đó trường hợp không đúng phổ biến nhất khi cấp Giấy chứng nhận cho đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay là không đúng đối tượng sử dụng đất. Nói cách khác là lỗi trong việc xác định cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất hay cấp cho “chủ cũ”.
Cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng sử dụng đất thường gặp khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/7/2014.
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”.
Xem thêm: Chuyển đổi đất là gì? Khác gì với chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng sử dụng đất được thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 thì cấp cho người đang sử dụng đất nếu đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cấp cho người nhận chuyển nhượng nếu đủ điều kiện.
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì dù có điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì không được cấp cho người đang sử dụng đất. Nói cách khác, việc chuyển nhượng trong giai đoạn này nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không có hiệu lực, không được Nhà nước công nhận.
Nếu cấp Giấy chứng nhận cho người chuyển nhượng trong trường hợp này sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Kết luận: Cấp Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng sẽ bị thu hồi sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Một trong những lỗi không đúng phổ biến đó là cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng sử dụng đất (lỗi trong việc xác định cấp Giấy chứng nhận cho người mua hay cấp cho chủ cũ).
