Có rất nhiều quy định liên quan đến Sổ hồng nhưng đối với người mua thì cần biết một số quy định để có Sổ hồng đúng thời hạn hoặc giải pháp nếu có vướng mắc. Dưới đây là một số quy định về Sổ hồng chung cư người mua cần nắm rõ.
1. Thời hạn nhận Sổ hồng chung cư
Việc người dân đã trả tiền và nhận bàn giao nhà nhưng nhiều tháng, thậm chí nhiều vẫn chưa nhận được Sổ hồng. Tuy nhiên, theo quy định thì thời hạn nhận Sổ hồng chung cư không lâu đến vậy, cụ thể:
Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.
Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.”.
Theo đó, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ hồng cho người mua. Thời gian giải quyết khi nhận được hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng là 15 ngày làm việc (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Tóm lại, thời hạn nhận Sổ hồng chung cư tối đa là hơn 02 tháng kể từ nhận bàn giao căn hộ.
2. Người mua có quyền tự làm Sổ hồng chung cư
Mặc dù ít xảy ra trên thực tế nhưng người mua có quyền tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng.
Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng thì chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua gồm:
– Hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật.
– Biên bản bàn giao căn hộ chung cư.
3. Một số cách xử lý khi bị chậm cấp Sổ hồng
Khi bị chậm cấp Sổ hồng thì người mua có thể kiến nghị hoặc gặp trực tiếp chủ đầu tư để trao đổi và đưa ra đề nghị hoàn tất việc giao Sổ hồng theo quy định pháp luật và theo hợp đồng đã thỏa thuận.
Trường hợp chủ đầu tư vẫn không giao sổ thì người mua có quyền làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng để can thiệp; trường hợp hợp đồng có thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì có quyền yêu cầu thực hiện điều khoản phạt đó hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Ngoài ra, người mua có quyền thông tin về việc chậm cấp Sổ hồng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc không cung cấp giấy tờ, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua trong trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng thì bị xử lý như sau:
|
Thời gian chậm |
Số lượng căn hộ chung cư vi phạm |
Mức phạt tiền |
|
Từ sau 50 ngày đến 06 tháng |
Dưới 30 căn hộ chung cư |
Từ 10 đến 30 triệu đồng |
|
Từ 30 đến dưới 100 căn hộ chung cư |
Từ 30 đến 50 triệu đồng |
|
|
Từ 100 căn hộ chung cư trở lên |
Từ 50 đến 100 triệu đồng |
|
|
Từ trên 06 tháng đến 09 tháng |
Dưới 30 căn hộ chung cư |
Từ 30 đến 50 triệu đồng |
|
Từ 30 đến dưới 100 căn hộ chung cư |
Từ 50 đến 100 triệu đồng |
|
|
Từ 100 căn hộ chung cư trở lên |
Từ 100 đến 300 triệu đồng |
|
|
Từ trên 09 tháng đến 12 tháng |
Dưới 30 căn hộ chung cư |
Từ 50 đến 100 triệu đồng |
|
Từ 30 đến dưới 100 căn hộ chung cư |
Từ 100 đến 300 triệu đồng |
|
|
Từ 100 căn hộ chung cư trở lên |
Từ 300 đến 500 triệu đồng |
|
|
Từ 12 tháng trở lên |
Dưới 30 căn hộ chung cư |
Từ 100 đến 300 triệu đồng |
|
Từ 30 đến dưới 100 căn hộ chung cư |
Từ 300 đến 500 triệu đồng |
|
|
Từ 100 căn hộ chung cư trở lên |
Từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
|
|
Biện pháp khắc phục hậu quả: Ngoài việc bị phạt tiền thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua trong trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục này. |
||
Xem thêm: Cách hiểu đúng về Sổ đỏ, Sổ hồng, Sổ trắng?
4. Lý do người mua chưa được cấp Sổ hồng
Hầu hết các dự án mà người mua không được cấp Sổ hồng xuất phát từ những lý so sau:
(1) Chủ đầu tư có vi phạm trong lĩnh vực xây dựng dẫn tới việc không đủ điều kiện cấp (đây là lý do phổ biến nhất).
(2) Chủ đầu tư chưa giải chấp nhưng trên thực tế đã bán nhà cho người mua.
(3) Chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, quy hoạch dự án khiến công trình không thể hoàn công, không đủ điều kiện cấp sổ.
(4) Dự án có nợ tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính khác.
(5) Một số dự án dân về ở lâu nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất hạ tầng.
(6) Một số dự án có thay đổi về ranh giới hoặc có tranh chấp.
Do vậy, để tránh rủi ro thì người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin dự án cũng như quy định của pháp luật. Đồng thời, cần phải xem xét kỹ điều khoản bàn giao Sổ hồng trong Hợp đồng mua bán nhà ở.
5. Vẫn được bán chung cư dù chưa có Sổ hồng?
Nếu người dân nhận thấy dự án có nhiều bất cập, kể cả trường hợp chậm cấp Sổ hồng mà chủ đầu tư hoặc mình chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ thì vẫn có quyền chuyển nhượng căn hộ đó bằng hình thức chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở (bản chất là thế chỗ).
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”.
