Hợp đồng, giấy tờ mua bán đất là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng đã xảy ra trên thực tế, đồng thời là căn cứ để cấp Sổ đỏ. Vậy, nếu người dân không có hoặc làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không?
* Giải thích: Mua bán đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Giấy tờ mua bán là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì giao dịch đó mới có hiệu lực về hình thức.
Đồng thời, do trên thực tế trước đây nhiều trường hợp chuyển nhượng, tặng cho không có hợp đồng, văn bản được công chứng nên pháp luật đất đai có quy định công nhận giao dịch bằng giấy viết tay nếu xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng đủ điều kiện.
Mặc dù vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận phải có hợp đồng, văn bản để chứng minh việc chuyển nhượng, tặng cho đó.
Nội dung này được nêu rõ tại 02 quy định sau:
Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác, cụ thể:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”.
Ngoài ra, tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
…”.
2. Mất hoặc không giấy tờ mua bán đất vẫn được cấp Sổ đỏ?
Căn cứ theo quy định được trình bày ở trên thì nhiều người cho rằng 100% trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải có hợp đồng, văn bản chứng minh việc chuyển nhượng đó. Nói cách khác, nếu không có hợp đồng, giấy tờ mua bán (do bị mất hoặc trước đây không lập) thì không được cấp Giấy chứng nhận.
Khi mất hoặc không có giấy tờ chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng vẫn được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình nếu đủ điều kiện được cấp. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng xử lý theo cách sau:
– Liên hệ với chủ cũ trước đây để làm lại giấy xác nhận là đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nội dung ghi như thỏa thuận trong giấy tờ trước đây).
– Trường hợp không liên hệ được với chủ cũ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu dữ liệu địa chính đã ghi thông tin của người nhận chuyển nhượng là người đang sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không có quy định cụ thể với trường hợp này nhưng trên thực tế khá phổ biến.
Ví dụ: Ông A chuyển nhượng cho ông B, ông B làm mất giấy tờ mua bán nhưng thời điểm chuyển nhượng thì dữ liệu địa chính chưa thể hiện thông tin ông A là người đang sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng cho ông B thì địa chính mới tiến hành đo đạc, kiểm kê và khi đó thông tin địa chính ghi rõ ông B là người đang sử dụng đất.
3. Điều kiện, hồ sơ và thủ tục làm Sổ đỏ
3.1. Điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu
Căn cứ Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu được chia thành hai nhóm:
– Cấp giấy chứng khi người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Cấp Giấy chứng nhận khi người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
3.2. Hồ sơ, thủ tục làm Sổ đỏ
* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ.
– Thành phần hồ sơ:
Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các loại giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
* Trình tự, thủ tục làm Sổ đỏ
Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không? Theo đó, vẫn có trường hợp mất hoặc không có giấy tờ mua bán đất được cấp Sổ đỏ nếu có đủ điều kiện.
Xem thêm: Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác?
