Khi mua đất, ngoài giá bán thì người mua thường quan tâm tới việc người bán có giấy tờ hay không. So với đất có Sổ đỏ thì đất không có Sổ đỏ thường có giá rẻ hơn. Vậy, có nên mua đất không có Sổ đỏ?
Để trả lời cho thắc mắc có nên mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) hay không thì phải biết được điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) và tại sao bên chuyển nhượng (gọi chung là người bán) không có Sổ đỏ, cụ thể:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau:
1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
3. Đất không có tranh chấp;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được bán đất khi có đủ các điều kiện, trong đó phải có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp không cần có Sổ đỏ theo quy định trên.
Có nên mua đất không có Sổ đỏ (Ảnh minh họa)
Tại sao người bán chưa có Sổ đỏ?
Theo quy định, người bán không có Sổ đỏ gồm 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Trường hợp 2: Thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục cấp Sổ đỏ.
Xem điều kiện cấp mới nhất tại: Điều kiện cấp Sổ đỏ năm 2019.
Như vậy, trong 02 trường hợp trên:
– Nếu thuộc trường hợp 1 (không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì không nên mua vì lý sau đây:
+ Sẽ không được cấp Sổ đỏ;
+ Không thể sang tên;
+ Dễ xảy ra tranh chấp;
+ Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
– Nếu thuộc trường hợp 2 (đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì phải yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước, chỉ khi nào người bán có Sổ đỏ thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng (vì khi đó mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đủ hồ sơ để công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ).
Như vậy, với các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì không nên mua đất nếu thửa đất đó không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ; nếu thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì nên yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước khi mua.
>> Thủ tục mua bán đất đai 2019: Toàn bộ hướng dẫn mới nhất
Luật Dân Việt Tư Vấn
