Để tránh, hạn chế tối đa rủi ro thì người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất như quy hoạch, tranh chấp hoặc tính hợp pháp của Giấy chứng nhận.
Điều kiện chuyển nhượng
Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, cụ thể:
* Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”
* Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất
Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể:
1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.
Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.
2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
– Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
– Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
– Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.
3. Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:
– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?
– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
– Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:
Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin đất đai gồm:
– Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
– Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.
Trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:
– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết quả.
Thời gian thực hiện:
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:
– Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày.
– Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.
Kết luận: Trước khi mua nhà đất thì người dân có rất nhiều cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, trong đó cách chính xác nhất là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp thông tin về thửa đất (có trả phí). Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, bạn đọc vui lòng liên hệ 0926 220 286 để được hỗ trợ nhanh nhất.
Click xem thêm:
