Khi sang tên đất hộ gia đình thường gặp một số vướng mắc, thậm chí là tranh chấp giữa các thành viên nếu có người phản đối việc chuyển nhượng. Nếu người dân nắm rõ quy định dưới đây sẽ biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
1. Thế nào là hộ gia đình sử dụng đất?
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, một người sẽ trở thành thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất (người có quyền đối với thửa đất) khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
– Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…
2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
* Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, tặng cho
Chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho khi không thuộc trường hợp cấm theo quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013.
Ví dụ: Cán bộ, công chức không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
3. Khi sang tên phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ khẩu?
Câu hỏi: Hiện nay tôi muốn bán đất nhưng con út tôi không đồng ý, như vậy tôi có bán được không. Sổ đỏ nhà tôi được cấp cho hộ gia đình năm 1995, con út tôi sinh năm 1998.
Luật Dân Việt trả lời như sau:
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi anh chuyển nhượng đất hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hộ anh được cấp năm 1995 nhưng con út anh sinh năm 1998 thì con út anh không có quyền đối với thửa đất trên. Lý do con út anh không có quyền ngăn cản hay từ chối chuyển nhượng vì không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ và các thành viên khác. Nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu.
4. Văn bản đồng ý phải công chứng hoặc chứng thực
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Click xem thêm: Hồ sơ, thủ tục làm Sổ hồng cho căn hộ chung cư
5. Thủ tục sang tên Sổ đỏ đất hộ gia đình
Tương tự như việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các đối tượng khác, khi chuyển nhượng, tặng cho đất hộ gia đình phải thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên (đăng ký biến động)
Lưu ý: Bước 2 và bước 3 có thể thực hiện cùng thời điểm nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, tặng cho.
6. Thuế, phí phải nộp khi sang tên
Căn cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp các loại thuế, lệ phí, gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ biến động.
* Thuế thu nhập cá nhân
– Mức nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
– Ai phải nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người chuyển nhượng phải nộp.
– Miễn thuế thu nhập cá nhân:
* Lệ phí trước bạ
– Mức nộp:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng)
– Ai phải nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.
– Miễn lệ phí trước bạ: Chỉ khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mới được miễn lệ phí trước bạ nếu thuộc trường hợp được miễn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không được miễn.
* Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí thẩm định hồ sơ của các tỉnh thành là khác nhau
Click xem thêm: Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình: 3 điều người dân phải biết
7. Con dưới 18 tuổi có chung quyền sử dụng đất với bố mẹ không?
Câu hỏi: Tôi là Nguyễn Thị Minh T sinh năm 1988, năm 1998 gia đình tôi được Nhà nước cấp đất để làm nhà ở (quyết định giao đất ghi giao cho hộ gia đình), năm 2000 bố mẹ tôi làm thủ tục và được cấp Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình. Năm 2021, bố mẹ và anh trai tôi muốn bán mảnh đất trên, tôi không đồng ý vì giá đất ngoại thành sẽ tăng nhanh trong thời gian tới nên bố tôi kiện tôi ra tòa; trong phiên hòa giải tại tòa thì Thẩm phán và bố tôi đều cho rằng khi cấp Sổ đỏ tôi còn nhỏ và không có đóng góp gì nên khi bán thì tôi không có quyền ngăn cản. Tôi đang đợi Tòa án xét xử nhưng trong trường hợp trên tôi có quyền gì đối với mảnh đất trên hay không?
Luật Dân Việt trả lời như sau:
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Căn cứ theo quy định trên thì chị vẫn có quyền đối với thửa đất, vì chị là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất dù thời điểm cấp Giấy chứng nhận chị mới 12 tuổi. Chị có đủ 03 điều kiện để trở thành thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể:
– Chị có quan hệ huyết thống với cha mẹ của mình.
– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.
– Có quyền sử dụng đất chung với cha mẹ và anh trai vì Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, không giao riêng cho cha mẹ chị (Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thì mọi thành viên trong hộ gia đình khi đó đều có quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào độ tuổi).
Kết luận: Về mặt pháp lý thì thủ tục sang tên đất hộ gia đình không có gì khác biệt so với các trường hợp khác nhưng nhiều khi sẽ phát sinh tranh chấp nếu có một hoặc một số thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không đồng ý chuyển nhượng, tặng cho.
