Thông thường khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì ai cũng muốn thửa đất của mình được công nhận là đất ở vì đây là loại đất có giá trị lớn, nhất là khi chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn.
Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, loại đất được xác định theo một trong những căn cứ sau:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
* Xác định đất ở theo giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau:
“…
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này”.
Theo đó, nếu trên giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì thửa đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở.
* Danh sách giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013, giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm:
|
TT |
Loại giấy tờ |
|
1 |
Nhóm 1: Giấy tờ đứng tên người sử dụng đất (đứng tên mình) |
|
1.1 |
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. |
|
1.2 |
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. |
|
1.3 |
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. |
|
1.4 |
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. |
|
1.5 |
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. |
|
1.6 |
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. |
|
1.7 |
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ. Xem thêm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ |
|
2 |
Nhóm 2: Giấy tờ thuộc nhóm 1 nhưng có được do nhận chuyển quyền (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế,…), cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. |
|
3 |
Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. |
Trường hợp 2: Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.
Hay nói cách khác, nếu trong quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư ghi là đất ở thì mới được công nhận là đất ở.
Trường hợp 3: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng (nếu có nhà ở thì được công nhận là đất ở,…).
– Nếu đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
Click xem thêm:Xảy ra tranh chấp đất đai, người dân khởi kiện ở đâu?
Trường hợp 4: Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất)
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:
“…
3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở”.
Theo quy định trên thì đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì xác định như sau:
– Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được ranh giới đất ở thì diện tích đó sẽ là đất ở).
– Khi không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong Bảng giá đất (thông thường giá đất ở là loại đất có mức giá cao nhất). Hay nói cách khác, khi không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì thông thường mục đích sử dụng đất chính được xác định là đất ở.
Kết luận: Thông thường khi cấp Sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được công nhận là đất ở nếu thửa đất đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất và ghi rõ mục đích là đất ở hoặc theo hiện trạng (có nhà ở).
