Miễn giảm tiền thuê đất là ưu đãi lớn với doanh nghiệp thuê đất làm dự án, có thể tiết kiệm hàng tỷ đồng. Quy định hiện nằm ở Điều 157 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, thay đổi đáng kể thủ tục và nghĩa vụ nộp lại.
Trả lời nhanh: Dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản (tối đa 03 năm) và một số năm sau đó; một số loại đất được miễn cả thời hạn thuê. Miễn cả thời hạn không cần làm thủ tục; giảm tiền thuê đất phải nộp hồ sơ.
Miễn giảm tiền thuê đất là gì?
Miễn giảm tiền thuê đất là việc Nhà nước không thu hoặc thu thấp hơn số tiền thuê đất phải nộp, theo trường hợp quy định tại Điều 157 Luật Đất đai 2024 và Điều 39, Điều 40 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Khoản này khác thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; ưu đãi của loại thuế đó xem bài thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Quy định giai đoạn trước xem bài miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Các trường hợp doanh nghiệp được miễn tiền thuê đất
Miễn tiền thuê đất áp dụng theo loại đất, lĩnh vực và địa bàn đầu tư. Các nhóm doanh nghiệp hay gặp theo Điều 39 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:
- Miễn cả thời hạn thuê: ví dụ đất xây dựng nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.
- Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản: tối đa không quá 03 năm, áp dụng cho dự án sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư.
- Miễn thêm sau thời gian xây dựng cơ bản: số năm phụ thuộc mức ưu đãi của ngành nghề và địa bàn; dự án thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi có thể được miễn toàn bộ thời hạn thuê.
- Dự án trong khu kinh tế: theo khoản 4 Điều 39, thời gian miễn sau xây dựng cơ bản từ 11 năm đến 19 năm tùy ngành nghề và địa bàn; dự án thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư được miễn toàn bộ thời hạn thuê.
Ưu đãi miễn tiền thuê đất không áp dụng cho đất xây dựng nhà ở thương mại và đất thương mại, dịch vụ.
Các trường hợp được giảm tiền thuê đất
Giảm tiền thuê đất là việc doanh nghiệp vẫn nộp nhưng với số tiền thấp hơn, theo mức giảm tại Điều 40 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Các nhóm được giảm gồm dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư (khi không thuộc diện miễn), hợp tác xã nông nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập, dự án hạ tầng hàng không, đường sắt chuyên dùng và một số trường hợp khác.
Thủ tục miễn giảm tiền thuê đất theo quy định mới
Thủ tục miễn giảm tiền thuê đất quy định tại Điều 41 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/01/2026):
| Trường hợp | Thủ tục |
|---|---|
| Miễn cả thời hạn thuê | Không phải làm thủ tục đề nghị miễn |
| Miễn một số năm | Đề nghị miễn theo cơ chế một cửa liên thông; làm thủ tục kê khai nộp tiền tối thiểu 06 tháng trước khi hết thời hạn miễn |
| Giảm tiền thuê đất | Nộp hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông; cơ quan thuế tính số tiền được giảm và ra thông báo |
Kê khai chậm khi hết thời hạn miễn, doanh nghiệp bị truy thu tiền thuê đất từng năm kèm một khoản tính tương đương tiền chậm nộp.
Ví dụ minh họa: Công ty M thuê đất trả tiền hằng năm, tiền thuê 600 triệu đồng/năm, được miễn trong 2 năm xây dựng cơ bản. Số tiền được miễn: 600 × 2 = 1,2 tỷ đồng. Nếu thời hạn miễn kết thúc ngày 31/12/2027, công ty phải làm thủ tục kê khai nộp tiền thuê đất chậm nhất khoảng cuối tháng 6/2027.
Khi nào phải nộp lại tiền thuê đất đã được miễn, giảm?
Doanh nghiệp phải nộp lại tiền thuê đất đã được miễn, giảm trong các trường hợp tại khoản 7 và khoản 9 Điều 38 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP):
- Thuê đất trả tiền một lần, đã được miễn, giảm, sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Không đáp ứng điều kiện được miễn, giảm hoặc sử dụng đất sai mục đích.
Số phải nộp lại kèm một khoản tính tương đương tiền chậm nộp. Doanh nghiệp không phải hoàn trả phần ưu đãi theo địa bàn khi danh mục địa bàn ưu đãi thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Câu hỏi thường gặp về miễn giảm tiền thuê đất
Doanh nghiệp được miễn cả thời hạn thuê có phải nộp hồ sơ không?
Không. Theo quy định sửa đổi năm 2026, người được miễn cả thời hạn không phải làm thủ tục đề nghị miễn.
Ai ban hành quyết định giảm tiền thuê đất?
Cơ quan thuế quản lý tính số tiền được giảm và ban hành thông báo sau khi nhận hồ sơ chuyển từ cơ quan đất đai.
Rà soát quyền miễn giảm tiền thuê đất của doanh nghiệp
Miễn giảm tiền thuê đất đòi hỏi doanh nghiệp theo dõi sát thời hạn miễn. Bạn nên lập lịch kê khai trước khi hết miễn và kiểm tra nghĩa vụ nộp lại trước khi chuyển nhượng, góp vốn.
Liên hệ Luật Dân Việt để được tư vấn
Nếu bạn cần rà soát hồ sơ hoặc muốn Luật Dân Việt thực hiện thủ tục thay, hãy liên hệ để được tư vấn cụ thể theo tình huống của doanh nghiệp:
- Hotline: 0858.111.929
- Email: tuvanluatdanviet@gmail.com
- Văn phòng Hà Nội: 219 Trung Kính, Yên Hoà, Hà Nội; Toà HH2, FLC Garden City, Đại Mỗ, Hà Nội
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 157 – miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
- Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 38, 39, 40, 41).
- Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
- Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 (Điều 13 – sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP).
- Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15; Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ.
Thông tin trong bài mang tính tham khảo, được cập nhật theo văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đăng. Quy định có thể thay đổi; vui lòng đối chiếu văn bản gốc hoặc liên hệ luật sư trước khi thực hiện.
