Cho thuê nhà là nguồn thu nhập phổ biến của nhiều gia đình, nhưng quy định thuế đã thay đổi lớn từ năm 2026. Thuế cho thuê nhà của cá nhân hiện áp dụng ngưỡng 1 tỷ đồng/năm theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP và áp dụng từ 01/01/2026. Dưới ngưỡng này, bạn không phải nộp thuế GTGT và TNCN. Vượt ngưỡng, bạn nộp hai loại thuế với cách tính khác nhau.
Trả lời nhanh: Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không nộp thuế GTGT, TNCN. Trên 1 tỷ đồng, thuế GTGT bằng 5% toàn bộ doanh thu, thuế TNCN bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng. Bạn khai 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau) hoặc 2 lần/năm (31/7 và 31/01).
Ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà năm 2026
Ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà là mức doanh thu năm 1 tỷ đồng, áp dụng từ kỳ tính thuế 2026. Doanh thu được tính theo năm dương lịch, cộng tiền thuê của tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.
Một số điểm cần lưu ý:
- Doanh thu tính thuế gồm tiền thuê và các khoản thu thêm bên thuê trả cho bạn theo hợp đồng.
- Khi có nhiều hợp đồng, bạn được chọn một hoặc nhiều hợp đồng để trừ mức 1 tỷ đồng; tổng mức trừ không quá 1 tỷ đồng/năm.
- Phòng trọ, căn hộ cho thuê kèm dịch vụ dọn phòng, lễ tân, ăn uống thuộc nhóm kinh doanh lưu trú, không phải cho thuê tài sản.
Quy định chung cho hộ, cá nhân dưới ngưỡng có trong bài hộ kinh doanh doanh thu dưới 1 tỷ.
Cách tính thuế cho thuê nhà khi doanh thu trên 1 tỷ đồng
Thuế cho thuê nhà gồm thuế GTGT và thuế TNCN, cùng tỷ lệ 5% nhưng tính trên hai cơ sở khác nhau:
| Loại thuế | Công thức | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Thuế GTGT | Toàn bộ doanh thu cho thuê × 5% | 5% |
| Thuế TNCN | (Doanh thu cho thuê − 1 tỷ đồng) × 5% | 5% |
Cho thuê bất động sản không thuộc diện giảm 20% tỷ lệ GTGT theo Nghị định 174/2025/NĐ-CP. Tỷ lệ của các ngành khác có trong bài cách tính thuế hộ kinh doanh theo tỷ lệ doanh thu.
Ví dụ minh họa: Bà H cho một công ty thuê nhà mặt phố giá 110 triệu đồng/tháng trong cả năm 2026.
- Doanh thu năm: 110 triệu × 12 = 1,32 tỷ đồng.
- Thuế GTGT: 1,32 tỷ × 5% = 66 triệu đồng.
- Thuế TNCN: (1,32 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 16 triệu đồng.
- Tổng thuế phải nộp: 66 + 16 = 82 triệu đồng.
Nếu giá thuê là 70 triệu đồng/tháng, doanh thu năm 840 triệu đồng chưa vượt ngưỡng nên bà H không phải nộp thuế GTGT, TNCN.
Khai thuế cho thuê nhà: kỳ khai, mẫu và nơi nộp
Cá nhân cho thuê nhà tự khai thuế theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được chọn một trong hai cách:
- Khai 2 lần/năm: lần 1 chậm nhất 31/7 của năm tính thuế, lần 2 chậm nhất 31/01 năm sau.
- Khai 1 lần/năm: chậm nhất 31/01 năm sau. Với năm 2026, ngày 31/01/2027 rơi vào Chủ nhật nên hạn được lùi sang 01/02/2027.
Hồ sơ gồm tờ khai mẫu 01/BĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC; mẫu đã được thay thế bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC) và phụ lục kèm theo, nếu có. Bạn nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản; nếu có nhiều bất động sản, được khai trên một hồ sơ nộp tại một cơ quan thuế đã chọn, nhưng doanh thu và số thuế vẫn kê khai theo từng địa điểm.
Khi nào bên thuê khai thay, nộp thay thuế cho thuê nhà?
Bên thuê là tổ chức được khai thay, nộp thay khi hợp đồng thuê có thỏa thuận về việc này. Tổ chức dùng tờ khai mẫu 01/TCKT kèm phụ lục 02/BK-KTBĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC). Nếu bạn chọn hợp đồng này để trừ mức 1 tỷ đồng, hợp đồng phải ghi rõ nội dung khai thay và số tiền được trừ.
Cá nhân cho cá nhân khác thuê thì tự khai, không có cơ chế khai thay. Hướng dẫn chi tiết cho bên khai thay có trong bài khai thuế đối với tổ chức khai thay cho cá nhân có tài sản cho thuê.
Câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê nhà
Cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn điện tử không?
Không bắt buộc. Khoản 2 Điều 7 Nghị định 254/2026/NĐ-CP xếp hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản vào trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử.
Hợp đồng ký trước năm 2026 có được áp dụng ngưỡng 1 tỷ không?
Có, ngưỡng áp dụng theo doanh thu từ năm 2026. Nếu đã nộp thuế cho phần tiền thuê của năm 2026 theo cách cũ, bạn được khai điều chỉnh và xử lý số thuế đã nộp theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ có phải khai gì không?
Bạn không phát sinh thuế phải nộp nhưng vẫn nên kê khai, thông báo doanh thu theo hướng dẫn hiện hành, chậm nhất ngày 31/01 năm sau, để cơ quan thuế ghi nhận chưa vượt ngưỡng. Hãy lưu hợp đồng và chứng từ nhận tiền thuê.
Tính đúng thuế cho thuê nhà trước hạn 01/02/2027
Thuế cho thuê nhà năm 2026 chỉ phát sinh khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng, với GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt. Bạn nên cộng đủ tiền thuê của mọi hợp đồng, chọn cách khai phù hợp và lưu hồ sơ để đối chiếu khi quyết toán.
Liên hệ Luật Dân Việt để được tư vấn
Nếu bạn cần rà soát hồ sơ hoặc muốn Luật Dân Việt thực hiện thủ tục thay, hãy liên hệ để được tư vấn cụ thể theo tình huống của doanh nghiệp:
- Hotline: 0858.111.929
- Email: tuvanluatdanviet@gmail.com
- Văn phòng Hà Nội: 219 Trung Kính, Yên Hoà, Hà Nội; Toà HH2, FLC Garden City, Đại Mỗ, Hà Nội
Căn cứ pháp lý
- Nghị định số 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Điều 4, Điều 8), được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP.
- Thông tư số 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 50/2026/TT-BTC.
- Nghị định số 254/2026/NĐ-CP của Chính phủ về hóa đơn, chứng từ điện tử (khoản 2 Điều 7).
- Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15; Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 149/2025/QH15 và Luật số 09/2026/QH16.
- Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15.
Thông tin trong bài mang tính tham khảo, được cập nhật theo văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đăng. Quy định có thể thay đổi; vui lòng đối chiếu văn bản gốc hoặc liên hệ luật sư trước khi thực hiện.
