Doanh nghiệp sản xuất bán nhà xưởng cũ cùng quyền sử dụng đất thường lãi lớn, nhưng khoản lãi này không được hưởng thuế suất dành cho doanh nghiệp nhỏ. Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho mọi doanh nghiệp có thu nhập từ bán đất, nhà, công trình, không chỉ công ty kinh doanh bất động sản. Từ kỳ tính thuế 2025, Luật Thuế TNDN số 67/2025/QH15 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP có thay đổi đáng chú ý về bù trừ lỗ.
Trả lời nhanh: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản = doanh thu chuyển nhượng − giá vốn − chi phí liên quan, chịu thuế suất 20%; không áp dụng mức 15%, 17% của doanh nghiệp nhỏ. Doanh thu ghi nhận khi bàn giao bất động sản. Lỗ từ hoạt động này được bù trừ với thu nhập kinh doanh khác.
Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho ai?
Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản là thuế tính trên phần lãi doanh nghiệp thu được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất. Đối tượng gồm:
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: đây là thu nhập từ hoạt động chính.
- Doanh nghiệp ngành khác bán trụ sở, nhà xưởng, đất đang sử dụng: thu nhập này được xếp vào thu nhập chịu thuế khác.
Cá nhân bán nhà đất nộp thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng, không thuộc phạm vi bài này. Danh mục đầy đủ thu nhập khác có tại bài thu nhập chịu thuế TNDN.
Cách tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản
Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thuế TNDN = (Doanh thu chuyển nhượng − Giá vốn − Chi phí liên quan) × 20%
| Yếu tố | Cách xác định |
|---|---|
| Doanh thu | Giá chuyển nhượng theo hợp đồng; ghi nhận khi bàn giao bất động sản, không phụ thuộc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hay chưa |
| Giá vốn | Giá đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá nhận chuyển nhượng), giá trị còn lại của nhà, công trình, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, có chứng từ hợp lệ |
| Chi phí liên quan | Môi giới, công chứng, quảng cáo, quản lý phân bổ, lãi vay liên quan… đáp ứng điều kiện chi phí được trừ |
| Thuế suất | 20%; mức 15%, 17% không áp dụng cho thu nhập này |
Các khoản chi phí phải đáp ứng điều kiện chung, trong đó khoản chi từng lần từ 5 triệu đồng phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
Ví dụ tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản
Ví dụ minh họa: Công ty B sản xuất bao bì, doanh thu năm 2025 là 30 tỷ đồng. Năm 2026, công ty bán nhà xưởng gắn với quyền sử dụng đất, bàn giao trong tháng 9/2026:
- Giá chuyển nhượng: 12 tỷ đồng.
- Giá vốn (giá đất và giá trị còn lại nhà xưởng): 8,5 tỷ đồng.
- Chi phí môi giới, công chứng, đo đạc: 0,3 tỷ đồng.
Thu nhập từ bất động sản = 12 − 8,5 − 0,3 = 3,2 tỷ đồng.
- Nếu hoạt động sản xuất có lãi: thuế phần bất động sản = 3,2 tỷ × 20% = 640 triệu đồng, dù thu nhập sản xuất được áp mức 17%.
- Nếu hoạt động sản xuất lỗ 1 tỷ đồng: bù trừ lỗ với lãi bất động sản, thu nhập tính thuế còn 2,2 tỷ; thuế = 2,2 tỷ × 20% = 440 triệu đồng.
Bù trừ lỗ và kê khai thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản
Bù trừ lỗ chuyển nhượng bất động sản là điểm mới của Luật Thuế TNDN số 67/2025/QH15: lỗ từ hoạt động này được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh khác, thay vì phải tách riêng như trước. Tuy nhiên, lỗ không được bù trừ với thu nhập của hoạt động đang hưởng ưu đãi thuế TNDN. Quy định thời hạn chuyển lỗ sang năm sau có tại bài chuyển lỗ thuế TNDN.
Khi kê khai, doanh nghiệp lưu ý:
- Đưa thu nhập bất động sản vào số tạm nộp của quý có bàn giao; tạm nộp chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau.
- Doanh nghiệp bất động sản thu tiền theo tiến độ khi chưa bàn giao thực hiện tạm nộp trên số tiền thu được theo hướng dẫn hiện hành về quản lý thuế; nên đối chiếu tỷ lệ tạm nộp cụ thể với cơ quan thuế quản lý.
- Quyết toán năm chậm nhất ngày cuối cùng của tháng thứ 3 sau năm tài chính.
Câu hỏi thường gặp về thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản
Doanh nghiệp nhỏ doanh thu dưới 3 tỷ bán đất có được áp mức 15% không?
Không. Mức 15%, 17% theo Luật 67/2025 không áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; phần thu nhập này tính theo 20%.
Ký hợp đồng năm 2026 nhưng bàn giao năm 2027 thì ghi nhận năm nào?
Năm 2027, khi bàn giao bất động sản cho bên mua. Thời điểm sang tên trên giấy chứng nhận không quyết định thời điểm ghi nhận doanh thu.
Bán bất động sản có phải nộp thuế GTGT không?
Có, nếu thuộc diện chịu thuế; giá tính thuế là giá chuyển nhượng trừ giá đất được trừ, xem bài giá tính thuế GTGT.
Lập kế hoạch thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản
Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản tính 20% trên phần lãi, ghi nhận theo thời điểm bàn giao và được bù trừ lỗ với kinh doanh khác. Trước khi ký hợp đồng, bạn nên tập hợp đủ chứng từ giá đất, giá vốn để xác định đúng thu nhập chịu thuế.
Liên hệ Luật Dân Việt để được tư vấn
Nếu bạn cần rà soát hồ sơ hoặc muốn Luật Dân Việt thực hiện thủ tục thay, hãy liên hệ để được tư vấn cụ thể theo tình huống của doanh nghiệp:
- Hotline: 0858.111.929
- Email: tuvanluatdanviet@gmail.com
- Văn phòng Hà Nội: 219 Trung Kính, Yên Hoà, Hà Nội; Toà HH2, FLC Garden City, Đại Mỗ, Hà Nội
Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16.
- Nghị định số 320/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026.
- Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15; Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026; Thông tư số 89/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026.
Thông tin trong bài mang tính tham khảo, được cập nhật theo văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đăng. Quy định có thể thay đổi; vui lòng đối chiếu văn bản gốc hoặc liên hệ luật sư trước khi thực hiện.
