Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản là khoản cá nhân phải nộp khi bán nhà, đất, căn hộ hoặc chuyển nhượng quyền thuê đất. Từ 01/7/2026, Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP vẫn giữ thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, nhưng siết điều kiện miễn thuế nhà ở duy nhất. Nắm đúng giá tính thuế và người nộp giúp giao dịch không bị vướng khi sang tên.
Trả lời nhanh: Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng; nếu giá ghi thấp hơn bảng giá đất thì tính theo bảng giá. Người bán nộp thuế, có thể thỏa thuận bên mua nộp thay. Miễn thuế khi chuyển nhượng giữa người thân hoặc bán nhà ở duy nhất sở hữu từ 183 ngày.
Thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản là bao nhiêu?
Thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, theo Điều 14 Luật 109/2025/QH15, áp dụng cho cá nhân cư trú. Cá nhân không cư trú cũng nộp 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 24 Luật 109/2025/QH15).
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%
Thuế tính trên giá bán, không trừ giá mua hay chi phí, nên bán lỗ vẫn phải nộp. Cá nhân bán toàn bộ doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty TNHH một thành viên do mình làm chủ mà gắn với bất động sản cũng được xác định là chuyển nhượng bất động sản.
Giá tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng (Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá Nhà nước quy định:
| Tài sản | Giá dùng để tính thuế |
|---|---|
| Đất | Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) của UBND cấp tỉnh |
| Nhà, công trình | Giá do UBND cấp tỉnh quy định (theo hướng dẫn hiện hành) |
Ví dụ minh họa: Ông An bán căn nhà, hợp đồng ghi 3,2 tỷ đồng; giá tính theo bảng giá đất và đơn giá nhà là 2,1 tỷ đồng.
- Giá hợp đồng cao hơn bảng giá nên tính thuế trên 3,2 tỷ đồng.
- Thuế TNCN: 3,2 tỷ × 2% = 64 triệu đồng.
- Nếu hợp đồng ghi 1,8 tỷ đồng (thấp hơn 2,1 tỷ), thuế tính trên 2,1 tỷ: 2,1 tỷ × 2% = 42 triệu đồng.
Ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế là vi phạm và có thể bị xử lý về hành vi khai sai hoặc trốn thuế.
Người nộp và thời hạn khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Người nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản là bên bán. Các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng để bên mua nộp thay. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế:
- Không thỏa thuận bên mua nộp thay: khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Có thỏa thuận bên mua nộp thay: khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai: khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.
Theo hướng dẫn hiện hành của cơ quan thuế, với nhà đất đã có Giấy chứng nhận, hồ sơ khai thuế nộp chậm nhất ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai; với nhà hình thành trong tương lai, chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng có hiệu lực. Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan thuế nơi có bất động sản. Bên mua còn phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất khi đăng ký.
Các trường hợp miễn thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Miễn thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho ba nhóm theo khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật 109/2025/QH15 và Điều 18, Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP:
- Giữa người thân: vợ với chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con; cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột.
- Nhà ở, đất ở duy nhất: người bán chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, sở hữu tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận và chuyển nhượng toàn bộ. Nhà hình thành trong tương lai không được tính.
- Ly hôn: vợ chồng ly hôn được phân chia nhà đất là tài sản chung theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án (khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
Người bán tự kê khai điều kiện miễn và chịu trách nhiệm; khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt.
Câu hỏi thường gặp về thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Bán nhà bị lỗ có phải nộp thuế TNCN không?
Có, trừ khi thuộc diện miễn. Thuế tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng, không phụ thuộc lãi hay lỗ.
Sở hữu căn nhà duy nhất 5 tháng rồi bán có được miễn thuế?
Không. Từ 01/7/2026, thời gian sở hữu tối thiểu là 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận.
Doanh nghiệp bán nhà đất có áp dụng 2% không?
Không. Doanh nghiệp nộp thuế TNDN trên thu nhập, xem bài thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản. Thuế khi cá nhân bán cổ phần xem bài thuế TNCN chuyển nhượng cổ phần.
Tính đúng thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản trước khi ký hợp đồng
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đơn giản về công thức nhưng dễ sai ở giá tính thuế và điều kiện miễn. Bạn nên ghi đúng giá thực tế, thỏa thuận rõ bên nộp thuế và kiểm tra điều kiện 183 ngày trước khi bán.
Liên hệ Luật Dân Việt để được tư vấn
Nếu bạn cần rà soát hồ sơ hoặc muốn Luật Dân Việt thực hiện thủ tục thay, hãy liên hệ để được tư vấn cụ thể theo tình huống của doanh nghiệp:
- Hotline: 0858.111.929
- Email: tuvanluatdanviet@gmail.com
- Văn phòng Hà Nội: 219 Trung Kính, Yên Hoà, Hà Nội; Toà HH2, FLC Garden City, Đại Mỗ, Hà Nội
Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Điều 4, Điều 14, Điều 24).
- Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân (Điều 18, Điều 19, Điều 57).
- Thông tư số 87/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân.
- Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15; Nghị định số 252/2026/NĐ-CP; Thông tư số 89/2026/TT-BTC.
Thông tin trong bài mang tính tham khảo, được cập nhật theo văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đăng. Quy định có thể thay đổi; vui lòng đối chiếu văn bản gốc hoặc liên hệ luật sư trước khi thực hiện.
